Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2022 году

привет. Все, что я описал в этой статье, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются купить «вторичку». Я не включал здесь информацию с других юридических сайтов. Я хочу, чтобы моя статья дополнила ваши знания.

Про проверку квартиры

По этой ссылке я опубликовал длинную статью, где вы узнаете: 1) как проверить юридическую чистоту квартиры; 2) как проверить их владельцев; 3) выяснить, кто поставлен на учет и выписан из квартиры; 4) узнать законна ли перепланировка (если не законна, то после покупки квартиры новым собственникам придется ее узаконить); 5) узнать историю квартиры и т.д.

Если после покупки прежний владелец обанкротится, заинтересованные лица могут оспорить сделку. Здесь я объяснил, как покупатели могут защитить себя от этого.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры на новых собственников переходит только долг за капитальный ремонт — п.3 ст. 158 ЖКРФ. Остатки долгов по коммунальным платежам не проходят, т.к числятся не по квартире, а по человеку. Платить за «коммуналку» новые собственники должны только со дня покупки квартиры, а точнее со дня регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и ч. 2 ст. 223 ГК РФ.

Как проверить долг по квартире в «обычной квартире».

На счет задатка

Залог при покупке квартиры: как правильно его перечислить, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Вклад имеет охранную функцию. Если продавцы отказываются продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот, при отказе покупателей от сделки задаток остается у продавцов, п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы передаете задаток, обязательно подпишите предварительный договор купли-продажи и договор задатка с продавцами. Если вы подписали только один из этих документов, а продавец отказывается от сделки, суд может признать перечисленные деньги не задатком, а авансом.

Когда в сделке потребуется нотариус

С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи должны были удостоверяться нотариусом, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Если нотариус необходим конкретно в вашем случае, читайте статью по этой ссылке. Статья написана юристом с 14-летним опытом работы в сфере недвижимости.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупатели и продавцы должны собрать все необходимые документы. 2) Обратиться к нотариусу, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно предъявит нотариально заверенный договор купли-продажи для регистрации. 4) Через несколько дней сделка будет зарегистрирована, после чего покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы будут отправлены тому же нотариусу, их можно будет забрать.

Сколько стоит у нотариуса купля-продажа квартиры? Подробный анализ ставок. Кто оплачивает нотариальные услуги? Здесь по договоренности. Хотя у большинства нотариусов в квитанциях об оплате указаны продавцы, поскольку они являются бенефициарами, нотариусам все равно, кто дает деньги. Многие продавцы сами не знают, что в силу своего положения им придется сертифицировать операцию купли-продажи. Как только они узнают, что придется платить нотариусу, они могут сразу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Настоятельно рекомендую не передавать деньги за квартиру продавцу «в руки». Я всегда советую покупателям следить за тем, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после оформления сделки. В этом поможет гарант-посредник.

Как безопасно перевести деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрал 3 способа. Первый способ – через сейфовую ячейку, где банк выступает гарантом. Второй способ – через аккредитив, банк также выступает гарантом. Третий способ – через депозитный счет нотариуса. Продавцы добровольно соглашаются на договоры через гаранта, ведь в этом случае защищаются и их интересы.

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации прав перестали выдавать с 2016 года. Их заменили выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Я советую вам сохранить эту выписку. Если в дальнейшем вы будете продавать квартиру ипотечным владельцам, некоторые банки требуют личное заявление, которое вам выдали после оформления сделки купли-продажи.

После покупки полагается имущественный налоговый вычет

После покупки квартиры владелец имеет право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимально можно вернуть 260 тысяч рублей на расходы по покупке. Если квартира была куплена в ипотеку, вы также можете получить до 390 тысяч рублей в виде вычета процентов по ипотеке. Оба вычета называются вычетами по налогу на имущество.

Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру

Обязательно получите квитанцию ​​от продавцов, когда получите средства за квартиру. Эту квитанцию ​​необходимо предъявить в налоговой инспекции для оформления вычетов.

Если используется мат.капитал

Если вы платите за квартиру материнским капиталом, то после оформления сделки купли-продажи на квартиру будет наложен залог – «Ипотека по закону». Этот сбор взимается до тех пор, пока Пенсионный фонд не перечислит деньги продавцам. Обычно это занимает 2 недели. После того, как продавцы получат эти деньги, залог может быть снят. Для этого необходимо обратиться в офисы МФЦ или Росреестра для всех участников сделки. Поэтому предупреждайте продавцов об этом заранее.

Как снять залог с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу, куда обращаться и что делать, если продавцы не могут или не хотят участвовать в этом.

О покупке квартиры супругами в долевую собственность

Изначально у супругов режим совместной собственности. Если они хотят купить квартиру в долевой, им придется оформить один из документов: брачный договор или нотариально заверенный договор купли-продажи. В некоторых случаях супругам удастся сэкономить, поскольку в нотариальном договоре купли-продажи можно сразу указать режим долевой собственности супругов. Так что брачный контракт не нужен. Подробности описываю здесь — ссылка.