Договоры дарения с обременением, ренты, пожизненного содержания с иждивением: условия, порядок заключения, особенности исполнения

Операции по дарению часто сопровождаются «нагрузками» или прикрывают другие отношения: сохраняется право дарителя на проживание в отчуждаемом жилье, обремененная квартира перемещается, оговариваются скрытые условия финансовой и иной поддержки со стороны одаряемого и т.д. Это типично для межсемейных отношений или отношений между близкими друзьями и предполагает определенное взаимное доверие участников. Но как бы люди ни относились друг к другу, прежде чем заключать договор, следует понимать содержание сделки и возможные последствия.

Дарение с обременением

Договоры дарения заключаются в основном между гражданами в связи с жильем и другой недвижимостью, реже — транспортом (автомобили, лодки и т.д.). Это объясняется тем, что для регистрации перехода права собственности на недвижимость и регистрации автомобиля требуется нотариальный акт. Пожертвования с участием юридических лиц редки и в отношениях между коммерческими структурами полностью запрещены. В большинстве случаев письменное соглашение о передаче другого имущества не заключается. Участники ограничиваются фактической передачей вещи. Обязательная письменная форма для:

Дарение недвижимости сопровождается оформлением перехода права собственности, что предопределяет письменное оформление сделки. Рассмотрим тему прежде всего с точки зрения благотворительности жилья.

Понятие и условия дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность или право собственности (требование) себе или третьему лицу, либо уступает ее, либо обязуется передать это от финансовых обязательств перед собой или перед третьими сторонами.

п.1 ст. 572 ГК РФ

Благодарность — главный признак даяния

Ключевым понятием в процедуре пожертвования является денежное вознаграждение. Даритель передает или обязуется передать вещь или право, а одаряемый принимает без исполнения в пользу дарителя. Договор дарения является двусторонним и носит односторонний характер: даритель обязан передать подарок, одаряемый имеет право принять подарок или отказаться от него.

Помимо права собственности, дарение может быть сделано в отношении имущественных прав (требований) как к себе, так и к третьим лицам. Право собственности на пожертвование подразумевается, например, как обязательные права и требования для:

Когда вы обещаете отдать, построение сделки кажется немного более сложным. В отличие от ситуаций, когда вещь передается непосредственно при заключении договора (настоящий безусловный договор), когда вы обещаете пожертвовать в будущем, передача вещи обусловлена ​​наступлением или отсутствием указанных обстоятельств (условный консенсуальный договор). Не допускается установление условий, при которых вещь передается в денежной форме одаряемым. Даритель по отношению к своему подарку не может получить от одаряемого никакой материальной выгоды. В противном случае договор будет недействительным, Росреестр не зарегистрирует передачу прав.

Жертвователь не может получить материальную выгоду от подаренного

Выгоды материального характера в данном случае означают как приобретение другого имущества или имущественных прав в обмен на дар, так и получение любой иной имущественной выгоды:

Дарение жилья с правом ПМЖ дарителя — классический пример, когда характер и последствия операции меняются одним словом. Слова «даритель имеет право жить в переданной квартире» превращают договор дарения в компенсационную операцию (у дарителя появляется новое право) и аннулируют его без каких-либо последствий. Формулировка «даритель сохраняет за собой право на пожизненную жизнь в переданной квартире» не порождает нового права, договор дарения остается свободным и действующим.

В качестве условия будущего пожертвования можно определить оба обстоятельства, наступление которых не зависит от действий и воли одаряемого (достижение совершеннолетия, достижение определенного возраста, определенной календарной даты и т.д.), и на основе его поведения и решений (брак / брак, рождение законченного ребенка, победа в соревновании и т д.). Условием может быть отказ от каких-либо действий (отказ от наркотиков, отказ от брака / отказ от брака до определенного возраста и т.д.). Пожертвования после смерти не допускаются. Соглашение, предусматривающее это условие, ничтожно.

Виды обременений и их содержание

Обязательство означает, что третьи стороны имеют определенные права в отношении владения и ограничения определенных прав владельца. Обременение активов возникает из-за:

Обременение ограничивает права собственника

Наличие обременений само по себе не мешает операциям с активами (за исключением ареста), но усложняет процедуру. В большинстве случаев требуется согласие лица, в пользу которого налагается обременение. Как правило, залоговое право, установленное залогом, передается новому владельцу (за исключением опеки собственника и фидуциарного управления активами).

Ограничение можно выразить в виде:

При отчуждении имущества обременение переходит к новому собственнику

В большинстве случаев обременение недвижимого имущества сопровождается государственной регистрацией, уведомлением заинтересованных лиц, регистрацией в соответствующих реестрах или совершением иных действий, направленных на раскрытие информации о наличии ограничений. Особенно:

У каждого типа посадочного места есть свои особенности. Что касается дарения жилья, чаще всего приходится иметь дело с залоговым правом в виде сохранения права проживания, ипотеки и арендной платы.

Видео: обременение недвижимости

Договор дарения жилья с правом пожизненного проживания

Право жить в квартире даже на всю жизнь — один из видов обременений, ограничивающих права нового собственника. Право на проживание не подлежит регистрации в Росреестре и может быть отслежено только по договору дарения.

При сдаче квартиры даритель может сохранить за собой право проживания

Дарение с проживанием: правовая природа, основание права

Право проживания дарителя и других граждан в подаренной квартире законом прямо не предусмотрено. Статья 2, ст. 292 ГК РФ установлено обратное правило — переход права собственности на жилое помещение прекращает право пользования им членами семьи предыдущего владельца. Исключения устанавливаются по общему правилу законом. Право пользования возникает снова, если новый владелец и жители являются членами семьи между собой в соответствии с жилищным законодательством. Это включает:

В качестве окончательного основания для признания в качестве члена семьи важно, чтобы новый владелец (донор), предыдущий владелец (донор) и рассматриваемые лица соответствовали характеристикам семьи на момент дарения.

Какое же тогда право доверителя оставить за собой право временного или постоянного пользования подаренным домом или квартирой? Во-первых, из дословного прочтения п. 2 ст. 292 cc следует, что закон предусматривает прекращение права пользования только в отношении членов семьи предыдущего владельца, но не в отношении него. Это позволяет сделать вывод о том, что законодатель сознательно исключил дарителя из числа лиц, которые могли потерять право пользования.

Во-вторых, Гражданский кодекс предусматривает свободу заключения договоров и возможность заключения смешанных договоров, содержащих элементы различных операций. В случае нестабильности некоторых гражданских отношений допускается использование аналогии. Изобразительное искусство. 671 куб.см дает право собственнику сдавать жилье. Изобразительное искусство. 305 ГК РФ предусматривает защиту прав владельцев имущества на основании права наследственного владения жизнью. Изобразительное искусство. 558 cc определяет список граждан, которые здесь проживают и сохраняют право пользования как необходимое условие договора купли-продажи жилья. Аналогия купли-продажи с пожертвованием очевидна: условно пожертвование можно определить как бесплатную покупку и продажу. Изобразительное искусство. 689 cc вводит понятие свободного использования вещи. Эти договоры не включают в себя полностью отчеты о постоянном использовании жилых помещений, но содержат элементы таких взаимоотношений.

Закон допускает беспрепятственную передачу права собственности в пользование

Таким образом, дарение с правом постоянного проживания можно рассматривать как смешанный договор, который включает в себя полную структуру договора дарения и элементы договоров купли-продажи недвижимости, аренды жилья и бесплатного использования с учетом основное положение о чаевых. В совокупности приведенные выше правила подтверждают допустимость и законность сохранения права пользования подаренным жильем не только для дарителя, но и для других людей, которые в нем проживают. Особый случай — установление конкретного срока использования.

Подписывая договор дарения, даритель соглашается с наличием обременения в виде права на выживание предыдущего владельца на жизнь, признает это право и выражает свою готовность уважать его. Возложение этого бремени не запрещено жилищным или гражданским законодательством, поэтому не противоречит закону (принцип «то, что не запрещено, то дозволено»).

В правоприменительной практике 10 лет назад не было единообразия в вопросе законности включения в безвозмездное жилье условия пожизненного проживания. Regorgan отказался регистрировать эти контракты, сославшись на наличие имущественного возмещения. Эта позиция обычно не подтверждалась в судах (например, решение Чертановского районного суда Москвы от 1.08.2004 г., текст решения приведен на странице 1 тематического форума). Следует отметить, что отчуждение жилья стало влечь за собой прекращение права пользования только с 01.01.2005, до этого момента действовало обратное правило.

Сложность ситуации не ограничивается правомерностью включения условий проживания в договор. Не менее интересно, что происходит с этим правом при последующем отчуждении дома одаряемому. Судебная практика в этом вопросе развивалась по двум направлениям:

1. Право на жизнь на всю жизнь не сохраняется при последующем отчуждении жилища, поскольку это право установлено соглашением между дарителем и одаряемым и не распространяется на отношения одаряемого с третьим лицом. Пример такой позиции — Кассац. Определение Кировского областного суда от 09.06.2011 по делу № 33-1990.
2. Право на пожизненное владение сохраняется при последующих передачах жилья, даже в тех случаях, когда это не предусмотрено соглашением между одаряемым и покупателем и последующими соглашениями. Договор дарения с резиденцией представляет собой смешанный договор с включением компонентов договора бесплатного пользования, правила которого должны применяться. Предоставление жилья не может рассматриваться как взаимная услуга во время дарения. Одаряемый не может предоставить право проживания, так как на момент подписания договора он не является собственником и не имеет этого права. Бесплатное проживание не означает, что договор пожертвования подлежит оплате. Подобная позиция выражена, например, в апеллатах. Определение Вооруженных Сил Карелии от 03.08.2012 по делу № 33-2292 / 2012, Апеляц. Определение Липецкого областного суда от 09.07.2012 по делу № 33-1459 / 2012.

В настоящее время право на проживание признано законным как путем дарения, так и путем последующего отчуждения жилья. Когда новый собственник создает препятствия для использования помещения, защита права осуществляется в суде путем подачи соответствующих ходатайств в суд первой инстанции.

Условия договора дарения о проживании

Подводя итог вышесказанному, для наиболее полного решения вопроса желательно включить в договор дарения следующие пункты:

1. После перехода права собственности к одаряемому за дарителем сохраняется пожизненное право пользования квартирой (Вариант: помещение площадью ___ кв.м, ванная, кухня, туалет и общий коридор).
2. Право пользования предоставляется бесплатно, участие Донора в оплате коммунальных и иных платежей, связанных с проживанием, происходит в порядке, установленном законодательством.
3. Жертвователь остается прописанным в квартире по месту жительства.
4. При последующей продаже квартиры третьим лицам сохраняется право постоянного пользования и регистрации по месту жительства Дарителя на условиях, установленных настоящим договором.
5. При последующей продаже квартиры одаряемый обязан сообщить новым собственникам о наличии предусмотренной настоящим договором обременения и правах Дарителя. Невыполнение одаряемым данного условия не прекращает права Дарителя и не препятствует их реализации.

Условие о сохранении права проживания в договоре следует описать более подробно

Сеть часто рекомендует включать в договор пожертвования условие не только о праве пожизненного пользования, но и о праве собственности, полагая, что это расширяет возможности дарителя по защите своих прав. В частности, право ссылаться на ст. 305 Гражданского кодекса Италии. Похоже, что права собственности в рассматриваемой ситуации не существует. Право собственности как неотъемлемая часть права собственности означает возможность субъекта напрямую владеть вещью, размещать ее на контролируемой территории, иметь возможность ограничивать доступ третьих лиц: спрятать зажигалку в кармане, установить телевизор в дом, поставить машину в гараж и т д в определенном смысле условны и выражаются в возможности беспрепятственного использования объекта.

Бесплатная передача вещи подразумевает предоставление права пользования, возможности извлекать из нее полезные свойства. Даже членам семьи владельца предоставляется только право пользования. Отчуждение жилья влечет за собой прекращение права пользования или исключение из этого правила и предусмотрено в договоре дарения с местом жительства.

В искусстве. 305 cc относится к защите тех, кто владеет товарами на основании права на жизнь, унаследованного от владения. Это право существует только в отношении земли, переданной гражданам в соответствии с законодательством 90-х гг. В настоящее время такого вида права собственности не существует, защита распространяется только на ранее зарегистрированные земли. Аналогия с законом в этой части не применяется. Следовательно, нет никаких юридических оснований для сохранения собственности.

Отмена и отказ от дарения, запрет дарения, расторжение и недействительность договора

Одаряемый до передачи ему вещи вправе отказаться от принятия подарка. Что касается недвижимости, то передача фиксируется в акте или в самом договоре, дается отметка о приемке квартиры или дома.

Пожертвование запрещено:

Особенности операций с имуществом несовершеннолетних делают практически невозможным дарение недвижимого имущества лицам в возрасте от 14 до 18 лет.

Жертвователь может отменить пожертвование, если

Жертвователь имеет право отменить пожертвование в случае умышленного повреждения его жертвователем

Наследники дарителя в судебном порядке имеют право потребовать аннулирования дара в случае умышленного убийства дарителя одаряемым. И даже в суде даритель имеет право потребовать отмены пожертвования, если в результате несправедливого обращения с подарком, имеющим высокую моральную ценность для дарителя, возникла угроза его смерти. Контракт может включать пункт об отмене пожертвования, если одаряемый умирает раньше дарителя.

Расторжение договора и его расторжение производятся на общих условиях. Конкретным основанием для инвалидности пожертвования является фактический отказ дарителя от вещи. Таким образом, решением Щербакульского районного суда от 28 августа 2017 г. 2-382 / 2017, несмотря на регистрацию перехода прав в Росреестре, договор дарения жилого дома и земельного участка признан недействительным по следующим основаниям:

Из этого суд пришел к выводу, что оснований для прекращения права собственности дарителя не было, стороны не предприняли действий по передаче имущества, даритель не принял дар и стороны фактически заключили трудовые отношения. Несмотря на разногласия по поводу выводов суда, такие решения принимаются.

Видео: отмена дарения

Рента

В соответствии с соглашением об аннуитете одна сторона (получатель аннуитета) передает имущество другой стороне (плательщик аннуитета), а плательщик аннуитета соглашается в обмен на полученное имущество периодически выплачивать аннуитет получателю в форме определенную сумму денег или предоставить средства на ее содержание в другой форме.

п.1 ст. 583 ГК РФ

Есть три варианта аренды:

Аренда — это след. При отчуждении связанного имущества обязательства должника переходят к новому собственнику. Договоры аренды подлежат нотариальному удостоверению, а при передаче недвижимости — государственной регистрации. Передаваемое имущество закладывается получателем. Должник обязан обеспечить исполнение своих обязательств любым способом, предусмотренным Гражданским кодексом (капитал, поручительство и т.д.), Или застраховать риск ответственности за неисполнение. Что касается рассматриваемого вопроса, то интерес представляют аннуитет и PSI.

По договору пожизненной ренты плательщик регулярно производит пожизненные выплаты бенефициару или названному им лицу в согласованной сумме. При безвозмездной передаче права собственности должнику размер ежемесячного платежа не может быть меньше прожиточного минимума. Выплаты могут производиться нескольким людям равными частями. После смерти одного из получателей его доля распределяется между остальными. Право собственности может быть передано за определенную плату. За просрочку платежа проценты выплачиваются по курсу ЦБ.

В случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, если такие нарушения носят существенный характер, получатель имеет право:

Плательщик аннуитета на пожизненном иждивении может нести ответственность за уход за нуждающимися

PSI имеет следующие основные отличия от пожизненной ренты:

Недостатки и преимущества проистекают из содержания транзакций. В отличие от пожертвований на проживание, аннуитеты и СОИ направлены на оказание финансовой поддержки получателям в обмен на право собственности. Если целью собственника является получение систематической помощи, по этическим соображениям недопустимо оформлять отношения в форме пожертвования с местом жительства. Ухудшение внутрисемейных отношений, неучастие донора в поставке доноров — причины многочисленных судебных разбирательств.

Из своего опыта в сфере социальной защиты могу поделиться некоторыми наблюдениями и выводами. Очень часто бабушки или пожилые родители устно соглашаются с детьми / внуками, живущими вместе или поблизости, и другими родственниками, по крайней мере, о периодической посильной помощи в обмен на подарок. Дарение часто осуществляется в обход основных наследников или наследников. В результате помощь не оказывается, донор оказывается в беспомощном положении.

В лучшем случае у пожилого человека нет возможности вернуть имущество или получить помощь. В худшем случае ситуация усугубляется постоянными ссорами и конфликтами с одаренными. Доноры регулярно пытаются признать договор дарения родственникам недействительными, ссылаясь на разочарование по поводу предмета сделки, дискомфорт при заключении и т.д., но суды обычно отклоняют такие претензии (например, решение Сретенского Судебный район от 24 августа 2017 г по делу № 2–355 / 2017).

При наличии другого имущества, подходящего для передачи должнику (включая не только жилье), аннуитет будет предпочтительнее для обеих сторон. Денежная аренда позволяет исключить или минимизировать общение между сторонами сделки, что значительно снизит риск межличностных конфликтов. Факт регулярного перевода средств легко подтверждается и опровергается.

Лучшим вариантом для пожилых домовладельцев, нуждающихся в финансовой помощи и физическом уходе, является ИПП, проживающая в переселенном жилье. В контрактах PSI плательщик кажется менее защищенным. Для защиты своих прав плательщик должен подтверждать все платежи и покупки в пользу получателя. Отсутствие доказательств понесенных расходов рассматривается судьями как их отсутствие, что явно является существенным нарушением своих обязательств. Расплывчатость термина «лечение» позволяет нам интерпретировать его в самом широком смысле — от доставки еды на дом до содержания огорода. В случае конфликта сторон сделки плательщик рискует остаться без полученного имущества в счет арендной платы и средств, потраченных на бенефициара, не считая трудозатрат и времени (например, решение Синарского Каменск-Уральский районный суд от 21 августа 2017 г по делу № 2-491 / 2017). В то же время нередки случаи тотального насилия. После завершения сделки недобросовестные плательщики исчезают в ожидании того, что получатель не пойдет в суд или скоро умрет (характерно для решения Сухоложского городского суда от 21.08.2017 по делу № 2–677 / 2017).

Видео: рента

Дарение ипотечного жилья

Кредит создан на:

Ипотека — гарантия, удостоверяющая права кредитора и залогодержателя

Ипотека обычно не препятствует передаче недвижимости в дар. Продажа может быть осуществлена ​​только с согласия залогодержателя. Личность должника важна для кредитора, и первоначальный кредитор и залогодержатель одинаковы. При выдаче ипотеки в ней должно быть прямо предусмотрено право отчуждения.

Ипотека — это гарантия, подтверждающая права залогодержателя. По сути, ипотека — это отдельный документ, в котором воспроизводятся все условия договора займа и залога. Регистрация ипотечной облигации как самостоятельного документа необходима для свободного движения на рынке ценных бумаг. При продаже ипотеки передается только сама ипотека, а все контракты остаются с первоначальным кредитором. Права и обязанности, вытекающие из договоров с первоначальным кредитором, прекращаются, когда ипотека переходит к другому лицу.

При переходе прав на заложенное имущество к новому собственнику переходят все вытекающие из залога обязательства, в том числе и неисполненные им. Обязательства по ссуде остаются за первоначальным владельцем, но в случае неуплаты ссуды удовлетворение будет получено от проданного имущества. Новый собственник может быть освобожден от залоговых обязательств по соглашению с залогодержателем. Эти условия делают возвратные операции с заложенной недвижимостью непривлекательными, но в случае дарения они приемлемы.

Определяя вариант перехода права собственности, следует исходить из реальных целей, которые необходимо достичь. Жилищное пожертвование — это не то же самое, что PSI или аренда, и наоборот. Помимо несоответствия прикрытия одной сделки другой, фикция влечет за собой ее ничтожность.