Привет, посетители Live.com. Недавно я написал статью, в которой перечислены документы о продаже квартиры покупателям с материнским капиталом. В комментариях многие начали писать, что у них есть покупатели не только с финансовым капиталом, но и с ипотекой. Поэтому я решил написать для этой ситуации отдельный список. В принципе, список не сильно отличается.
Под каждым документом есть ссылки на инструкции по их получению. В заведениях тот или иной документ принимается одинаково и не зависит от того, где это заведение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть маленьком в поселке Безенчук Самарской области.
Документы, которые нужны для регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ/УФРС
Они обязательны, иначе я не буду регистрировать сделку. Даже после них я перечислил другие.
- Паспорта всех владельцев (продавцов) квартиры;
Если владельцу моложе 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если вам от 14 до 18 лет — ваш паспорт и паспорт одного из ваших родителей или опекунов.
- Договор купли-продажи квартиры;
Теперь некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры требуется нотариус. Статья была переписана в связи с тем, что изменения в законодательстве вступили в силу 31 июля 2019 года.
Подробная инструкция: как нотариально заверяется (заверяется) договор купли-продажи квартиры и сколько он стоит.
Если в вашей ситуации достаточно составить договор в простой форме, я не рекомендую вам составлять его самостоятельно по шаблонам из Интернета. Скачал около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекс и Гугл. Это тихий ужас: почти все модели были устаревшими или с орфографическими ошибками.
- Нотариально заверенное согласие супруги продавца;
Обязательно прочтите его в первую очередь, когда вам понадобится это согласие. В нем мой коллега проанализировал все ситуации.
Согласие обязательно в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 CI РФ. Оформление стоит около 1500 рублей, оформляется в день подачи заявления.
Пример согласия
(Нажмите на картинку, чтобы увеличить)
- Разрешение органов опеки и защиты (оригинал и копия);
Это разрешение требуется, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как оформляется разрешение со списком необходимых документов.
- Заверенная доверенность;
Если доверенное лицо (третье лицо) отправляет документы продавцу. В этом случае паспорт заявителя не требуется.
Напомню, что покупатели очень неохотно идут на сделку с доверенным лицом, а некоторые ипотечные банки отказывают в предоставлении кредита в такой ситуации. Лучше всего это сделать — уполномоченное лицо только собирает документы, а продавец лично подписывает договор купли-продажи в день совершения сделки и отправляет его на регистрацию.
- Свидетельство о браке или разводе.
Если у продавца есть квартира, то он прописан на одну фамилию, а теперь другая.
Дополнительные документы
Приносить их к регистрации сделки в МФЦ / Рег. Камере не обязательно. Они необходимы для подготовки к сделке. Покупатели / их ипотечный банк / ПФР могут потребовать от них проверить квартиру на «юридическую чистоту», одобрить ипотеку, оформить ипотеку и выпустить финансовый капитал.
К ним относятся свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Сертификаты больше не выдавались в июле 2016 года и были заменены этими выписками. Предыдущие справки не утратили юридической силы, но советую заказать и выписку, потому что очень часто покупатели даже смотрят на нее — инструкцию.
Свидетельство о праве собственности
Выписка из ЕГРН
В этих документах содержится много информации: имена собственников, наличие залогов или арестов, когда и на каком основании была приобретена квартира и так далее. Все видно по образцам выше. Некоторые покупатели сами заказывают выписку из ЕГРН, чтобы получать самую актуальную информацию. Любой человек вправе заказать его на любую недвижимость в РФ.
Благодаря этому отрывку покупатели изучают историю сделок с квартирой: как, когда и кому она была передана в собственность. Обычно покупатели заказывают его сами, но также могут запросить у хозяина.
Это договор, согласно которому квартира принадлежит продавцу. Например, они купили квартиру, а значит, у них будет договор купли-продажи. Им досталась квартира по наследству — свидетельство о праве на наследство.
Если у продавцов нет под рукой основного соглашения, они могут получить заверенную копию в МФЦ. Госпошлина составит 370 рублей.
Практически все авторы в Интернете пишут, что при совершении сделки необходимо предъявить юридический документ и право собственности. Они не правы. Эти документы не указаны как обязательные в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Кроме того, тот же регистратор будет запрашивать информацию у USRN для изучения законности сделки — статья 29 закона.
(щелкните изображение, чтобы увеличить его / горизонтальная прокрутка)
В паспорте указаны технические характеристики квартиры и ее графический план. По нему покупатели проверяют квартиру на предмет незаконной перепланировки — сравнивают фактическую планировку с планом технического паспорта. Так же требует ипотечный банк и PRF — на срок до 5 лет.
Только владельцы могут заказать техпаспорт в МФЦ или БТИ. Инструкции по проектированию — вариант с ITV и вариант с MFC.
Называется он по-разному: справка по форме нет. 9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.
Документы бывают двух видов: 1) Обычная выписка, в которой указываются данные граждан, находящихся на учете в данный момент. Или что никто не зарегистрирован. 2) Архив. Описывает информацию обо всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки.
Регулярная выписка из домашней книги
Архивная выписка (расширенная
Довольно часто покупатели просят хозяев покинуть квартиру до совершения сделки. И в качестве доказательства предоставьте обычный «пустой» сертификат. Это нормальная практика, и в этом нет ничего плохого. Проверять разрешено «нигде» и не нужно сразу где-то регистрироваться — подробности. По крайней мере, вы можете зарегистрироваться снова в любое время. Инструкция — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.
Благодаря расширенной информации можно узнать временно выписанных граждан, которые имеют право пользоваться квартирой в будущем, несмотря на ее продажу. Например, к таким гражданам относятся заключенные и заключенные. После освобождения они имеют право жить в квартире, даже если ее хозяин сменился. Поэтому от покупателей просят предъявить расширенную декларацию, чтобы убедиться, что в квартире нет временно выписанных граждан.
Инструкция — как получить обычную выписку из домашней книги, как получить расширенную. Услуга бесплатная.
Начисленные долги также указываются в квитанциях об оплате коммунальных квартир, но я рекомендую вам получить отдельные справки, потому что они все перепроверят при заказе. Все собственники должны заказывать их в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организациях. На каждой квитанции есть номер телефона и реферальный адрес. Сколько поступает платежей, столько сертификатов нужно собрать. Они распространяются бесплатно и в тот же день. Нет единой формы, она есть везде. Для ипотечного банка и ПФР эти справки не требуются.
Советую оплатить все долги перед сделкой, потому что это требование большинства покупателей. С другой стороны, согласно закону, долги за ЖКХ к новому собственнику не переходят, за исключением долгов по капитальному ремонту — п. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 158 ТК РФ п. 2 ст. 223 ГК РФ. Прочтите инструкцию, как продать квартиру с долгом за ЖКХ.
Стороны сами решают, какое соглашение подписать. Или ничего не подписывайте, просто соберите документы по сделке. Для ипотечного банка и ПФР эти соглашения не являются обязательными.
Депозит, в отличие от аванса, имеет гарантийную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после подписания договора и получения задатка собственники отказываются продавать квартиру, они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Если покупатели отказываются участвовать в сделке, продавцы оставляют задаток себе. Кроме форс-мажорных обстоятельств, которые должны быть указаны в соглашении. Максимальная сумма депозита не требуется по закону, все подлежит согласованию сторон. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.
Предоплата возвращается в любой ситуации и без двойных мер. Обычно предварительный договор подписывается, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет заключить договор.
При получении денег продавец должен от руки написать квитанцию и передать ее покупателю. Вместе с распиской договор имеет обязательную юридическую силу. Рекомендую внести данные о перечислении депозита / аванса в договор купли-продажи.
В нем стороны указывают условия будущей сделки: цену, сроки, порядок расчетов и тому подобное. После подписания настоящего договора стороны обязаны заключить договор на условиях, которые в нем изложены. Большинству ипотечных банков сейчас предварительный договор не нужен. Для уточнения всех условий потребуется беззнаковый максимум. ПФР не требует соглашения.
Собственный капитал матери переводится продавцу в безналичном порядке и только после регистрации операции в течение одного месяца. Реквизиты счета должны быть указаны в договоре купли-продажи.
В них указано, стоит ли человек на учете в диспансере. Некоторые банки требуют от старших продавцов справку из психиатрического диспансера. Например, банк ВТБ у продавцов старше 65 лет. ПФР это не нужно.
Сами покупатели редко запрашивают такую информацию — только если один из продавцов пожилой, можно увидеть, что он пьет или иногда ведет себя недостаточно адекватно. Советую отнестись к этому с пониманием: если окажется, что продавец зарегистрирован в диспансере, его наследники или даже он сам легко могут через него признать сделку недействительной.
В психиатрическом диспансере справка выдается только при предварительном осмотре дежурным психиатром. В наркодиспансере такого требования нет. Заявки оплачиваются, цены уточняются на месте. Выдается сразу.
Это данные паспорта или свидетельства о рождении. Ипотечному банку они нужны, чтобы проверять продавцов на банкротство и тому подобное. Присылать копии паспортов / справок не обязательно. Просто отправьте фотографии ипотечному менеджеру по электронной почте или в мгновенных сообщениях.
В заключении
Прежде чем написать свой список, я ради интереса прочитал в Интернете множество статей на эту тему. Где-то я обнаружил устаревшую или не совсем правильную информацию, поэтому укажу список ненужных документов:
Да, это заявление требуется при разноске транзакции. Но его составляет сотрудник МФЦ, когда стороны приносят договор купли-продажи. Им просто нужно его подписать.
С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный кадастр недвижимости перестал быть отдельной организацией. Подробности читайте по ссылке. Показывать покупателям старые кадастровые паспорта нет смысла, теперь вся информация по ним стала появляться в выписках ЕГРН.
