Привет, посетители Live.com. Здесь я перечислил документы для владельцев квартиры, которые продают ее покупателям в ипотеку. Я помог примерно 30 клиентам в этой ситуации. На практике такой же перечень документов требуется для большинства банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, ФК «Открытие» и др. но все же рекомендую заранее уточнить у покупателя.
Под каждым документом есть универсальная инструкция, как и где его можно получить / заказать. Инструкция универсальна, то есть тот или иной документ принимается одинаково и не зависит от того, где находится это учреждение.
Небольшое отступление — я выделил еще 3 варианта с документами: а) когда квартира приобретается полностью за наличные, то есть без ипотеки и прочего; б) при покупателях с контрольным капиталом; в) при покупателях с материнским капиталом и ипотекой.
Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС
Эти документы являются обязательными. Также ниже, после основных документов, я перечислил дальнейшие.
- Паспорта всех владельцев (продавцов) квартиры;
Если есть собственники до 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт от одного из родителей или опекуна. Владельцу в возрасте от 14 до 18 лет понадобится паспорт и паспорт одного из родителей или опекунов.
- Договор купли-продажи квартиры;
Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, потому что некоторые операции подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры требуется нотариус. Статья была переписана в связи с тем, что 31 июля 2019 года вступили в силу законодательные изменения, упростившие требования нотариусов по недвижимости.
Подробная инструкция: как нотариально заверяется (заверяется) договор купли-продажи квартиры и сколько он стоит.
Если в вашей ситуации достаточно составить договор в простой форме, не рекомендую оформлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачал около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были поверх Яндекс и Гугл. Ужас тихий: почти все модели устаревшие или неправильные.
- Разрешение органов опеки и защиты (оригинал и копия);
Это разрешение требуется в случае продажи имущества несовершеннолетним. Перейдите по ссылке, чтобы узнать, как получить это разрешение и какие документы для этого необходимы.
Пример разрешения
(Нажмите на картинку, чтобы увеличить)
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
Моя коллега Светлана написала статью, в которой подробно рассказывала, когда требуется согласие супруга. Перейдите по этой ссылке, чтобы прочитать инструкции о том, как предоставить это согласие.
Согласие супруга должно быть нотариально удостоверено — п. 3 ст. 35 CI РФ. Стоимость услуги около 1500 рублей.
Рядом с вами на Яндекс.Картах вы найдете нотариуса, на котором отображаются отзывы, рейтинги покупателей, адреса, телефоны, часы работы и т.д.
- Свидетельство о браке или разводе;
Эти документы потребуются, когда у собственника, согласно документам, есть квартира с одной фамилией, а теперь другая.
- Нотариально заверенная доверенность.
Если доверенное лицо отправляет документы продавцам. Паспорт праводателя не требуется.
Напомню, что большинство покупателей отказываются покупать квартиру у доверительного управляющего, а некоторые ипотечные банки отказывают в предоставлении кредита в этой ситуации. Поэтому лучше поступить так: уполномоченное лицо собирает только необходимые документы, а продавец лично подписывает договор купли-продажи в день совершения сделки и отправляет его на регистрацию.
Дополнительные документы
Эти документы не нужно приносить в МФЦ / УФРС для регистрации продажи, но они могут понадобиться для подготовки этой сделки. Например, покупатели для одобрения ипотеки и регистрации ипотеки.
Это свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН. Сертификаты перестали выдаваться в июле 2016 года и были заменены выписками. Предыдущие справки не утратили юридической силы.
Свидетельство о праве собственности
Выписка из ЕГРН
В этих документах содержится много информации: имена собственников, дата и основание приобретения квартиры, наличие залогов / арестов и так далее. Все видно по образцам выше.
Некоторые покупатели хотят посмотреть именно на заявление USRN. При желании могут сами заказать. Каждый имеет право получить его за любую собственность. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
Это документ, согласно которому квартира принадлежит продавцу. Например, они купили квартиру, значит, у них есть договор купли-продажи. Квартира передана по наследству — свидетельство о праве на наследство. Если приватизирован — договор приватизации / передачи.
Владельцы могут получить заверенные копии документов в МФЦ. Госпошлина составит 340 рублей.
В некоторых статьях в Интернете написано, что для совершения сделки титул должен быть передан в МФЦ. Это неправда. Они не входят в обязательный список согласно ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Кроме того, тот же регистратор будет запрашивать информацию у USRN для изучения законности сделки — статья 29 Закона.
(нажмите на изображение, чтобы увеличить / горизонтальная прокрутка)
Сообщает технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобиться покупателям и их ипотечному банку для проверки наличия / отсутствия неправомерной перепланировки. Фактическую планировку квартиры с ее графическим планом покупатели сверяют по паспорту. Кроме того, свидетельство о регистрации требуется покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешения органов опеки и попечительства на покупку. Некоторые банки требуют свидетельство о регистрации на срок до 5 лет.
Заказать свидетельство о регистрации могут только владельцы МФЦ или БТИ. Как заказывать читайте по ссылкам: вариант с БТИ и вариант с МФЦ.
Называется он по-разному: справка по форме нет. 9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.
Документы бывают двух типов: 1) Обычная выписка, в которой указываются данные граждан, находящихся на учете в данный момент. Или что никто не зарегистрирован. 2) Архив. Описывает информацию обо всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки.
Регулярная выписка из домашней книги
Выписка из архива (расширенная
Довольно часто покупатели просят хозяев покинуть квартиру до совершения сделки. И в качестве доказательства предоставьте обычный «пустой» сертификат. Это нормальная практика, и в этом нет ничего плохого. Проверять разрешено «нигде» и не нужно сразу где-то регистрироваться — подробности. По крайней мере, вы можете зарегистрироваться снова в любое время. Инструкция — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.
Благодаря расширенной информации можно узнать временно выписанных граждан, которые имеют право пользоваться квартирой в будущем, несмотря на ее продажу. Например, к таким гражданам относятся заключенные и заключенные. После освобождения они имеют право жить в квартире, даже если ее хозяин сменился. Поэтому от покупателей просят предъявить расширенную декларацию, чтобы убедиться, что в квартире нет временно выписанных граждан.
Инструкция — как получить очередную выписку из домашней книги, как получить расширенную. Услуга бесплатная.
Благодаря этому отрывку вы сможете узнать об истории квартиры: как, когда и кому она была передана в собственность.
Обычно покупатели сами заказывают эту декларацию (любой желающий может получить ее на любую недвижимость в РФ), но некоторые просят предоставить ее у собственников.
Это нужно клиентам, а не их банку. Несмотря на то, что долги появляются в квитанциях об оплате, вам следует получить отдельные сертификаты, потому что они сначала все перепроверят. Они берутся из бухгалтерии Управляющей компании и из обслуживающих организаций. У каждого платежа есть номер телефона и телефонный адрес. Сколько выплат, столько и должно быть ссылок. Распространяются бесплатно, единой формы нет.
Большинство покупателей требуют, чтобы муниципальный долг отсутствовал. Хотя по закону долги новому собственнику НЕ ПЕРЕДАЮТ — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Помимо долгов по аудиту, они будут переведены после сделки — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Инструкция — как продать квартиру с долгами за ЖКХ.
В них указано, зарегистрирован ли продавец в местном диспансере. Некоторые ипотечные банки требуют справку от старых продавцов. Например, в банке ВТБ у продавцов старше 65 лет. Покупатели также могут запросить их — если они сомневаются в пригодности продавца или очевидно, что он пьёт. Если покупатели просят этот сертификат, в этом нет ничего оскорбительного — если окажется, что продавец зарегистрирован, он или его наследники могут легко оспорить сделку в будущем.
Справка из психиатрического диспансера выдается только при предварительном осмотре психиатром, а справка из наркологического диспансера может быть выдана без осмотра наркологом. Заявки оплачиваются, цены уточняйте на месте. Выпущен в день обращения.
Если покупатели просят этот сертификат, в этом нет ничего оскорбительного, потому что их можно понять: если продавец зарегистрирован, то он или его наследники могут легко оспорить сделку.
В моей практике почти все покупатели и продавцы знают, что такое аванс. Советую своим клиентам подписать депозитный договор, потому что он имеет охранную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если покупатели после перечисления денег и подписания договора по каким-либо причинам отказываются от покупки квартиры, продавцы оставляют задаток себе. Если собственники отказываются продавать квартиру, они должны вернуть двойной залог. Кроме, конечно, форс-мажорных обстоятельств. Все эти причины лучше указать в соглашении. Размер депозита решается между сторонами. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.
Аванс, в отличие от депозита, возвращается в любой ситуации и без удвоения суммы. Предварительный договор обычно подписывается, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет заключить договор.
Кроме того, когда вы получаете деньги от покупателей в качестве предоплаты / предоплаты, всегда выписывайте квитанцию от руки. Вместе с квитанцией юридически обязательным является договор о задатке / авансе. Еще лучше в договоре купли-продажи указать залог / аванс.
Часто банкам сейчас это не нужно. Или, в большинстве случаев, им достаточно неподписанного контракта, просто для просмотра информации о сторонах, недвижимости, цене и других условиях сделки. Больше формальностей. Но некоторые требуют только подписей сторон — в качестве гарантии того, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами обязательно состоится в будущем.
Необязательные документы
Я читал о них в других статьях в Интернете, поэтому решил написать о них свое мнение:
Кадастровые паспорта не выдаются с 2017 года, потому что Государственный кадастр недвижимости перестал быть отдельной организацией. Узнайте больше здесь. Теперь вся информация cad.passports указана в отрывке USRN.
В день совершения операции сотрудник МФЦ лично заполняет эту заявку, поэтому сторонам не нужно заранее носить ее с собой.
