Перед любой молодой семьей возникает вопрос: где жить. Один из вариантов — получить ипотеку, то есть взять деньги в банке на покупку квартиры и при этом заложить эту квартиру банку в качестве гарантии того, что вы выплатите кредит. Но ипотека — это большой шаг. Поэтому, прежде всего, вы должны разобраться в вопросе ипотечного кредита и понять, готовы ли вы к нему.
Об ипотеке в Сбербанке
Основная информация находится в специальном законе «Об ипотеке». Об ипотечных программах Сбербанка можно прочитать на официальном сайте в разделе «Ипотека».
Лицо, взявшее ипотеку, называется заемщиком. Заемщиков может быть несколько. Супруги обычно берут ипотеку на двоих. Также могут быть созаемщики, люди, которые, помимо прочего, будут возвращать ипотеку и чей доход будет учитываться при определении кредитоспособности. В молодых семьях созаемщиками могут быть родители со стороны жены и (или) мужа. Это упрощает получение ипотеки.
Также имейте в виду, что по закону лицо, оформившее ипотеку, должно застраховать объект ипотеки: квартиру или дом (ст. 31 Закона «Об ипотеке»). Поэтому будьте готовы к дополнительным расходам.
Программа «Молодая семья»
Сразу уточним: в Сбербанке нет отдельной ипотечной ссуды для молодых семей. Есть займы для всех и есть условие «Молодая семья» (далее — «МК») — небольшой бонус, который применяется к таким заемщикам. По условиям подойдет супружеская пара до 35 лет. Факт регистрации брака является обязательным, но его дата не важна.
«МС» распространяется не на все ипотечные программы, а только на три:
На момент написания вышеупомянутые кредитные ставки составляли 7,5%, 9,7% и 10,6% соответственно. При применении «МС» к данным кредитным программам процентная ставка снижается на 0,5%. Остальные условия кредитования остаются неизменными для всех клиентов. Термин «MC» — это временная акция, срок действия которой с 01.01.2016 по 31.12.2018.
акция может быть продлена. Но, как заявили сотрудники банка, они пока не осведомлены о планах на 2019 год — у них есть информация только по имеющимся кредитам. Новости — после нового года.
Для молодых семей у Сбербанка есть еще один бонус — отсрочка погашения кредита при рождении ребенка до 3 лет. Он работает даже при наличии нескольких детей, но максимальный льготный период составляет 5 лет. Из-за отсрочки просто увеличивается срок возврата кредита. Для его оформления нужно написать заявку в любой офис ипотечного кредитования Сбербанка.
Когда рождается первенец, предоставляется трехлетний льготный период. Через 2 года родился второй ребенок: к отсрочке добавляются 2 года, а не три (итого 5 лет).
Для погашения некоторых кредитов можно использовать материнский капитал.
Видео: ипотека в Сбербанке
Что влияет на процентную ставку
У Сбербанка есть ряд общих условий, которые влияют на величину процентной ставки (в вашу пользу или в пользу банка). Эти условия актуальны и для молодых семей, так как они применяются всегда, даже вместе с «РС».
Одним из основных факторов является размер первоначального взноса. Банку нравится, когда оно превышает 50% стоимости жилья. Таким образом, вы уверены, что выплатите кредит, поэтому он снижает процентную ставку. Сколько рассчитывается индивидуально, в зависимости от типа жилья, стоимости, срока кредита.
Если вы получаете зарплату на карту Сбербанка, значит, он в курсе ваших финансовых дел — ему легко проверить уровень вашего дохода. Таким образом, банк уверен в вашей кредитоспособности, а значит, он с большей готовностью согласится предоставить вам ссуду. Если зарплата поступает на карту другого банка (или оформляется наличными), Сбербанк попросит подтвердить доход справкой 2-НДФЛ от вашего работодателя или справкой по форме банка. Без этого подтверждения процентная ставка по ипотеке вырастет на 0,3%.
В Сбербанке действует служба электронной регистрации. Сделки с недвижимым имуществом (в том числе покупка дома с ипотекой) необходимо регистрировать в специальном государственном органе — Федеральной службе государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (далее — Росреестр), как указано в ст. 22 Закона об ипотеке. Росреестр вносит информацию о новом собственнике квартиры и о том, что ипотека «висит» на квартире в Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН). Обычно вы сами несете ответственность за этот рабочий процесс. Сначала вы подписываете кредитный договор в банке, вместе с заявкой на регистрацию отнесете в Росреестр, платите таксу 1000 руб. (П. 28 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса), дождитесь, пока все будет завершено, заберите документы из Росреестра и верните их в банк. Очевидно, на это нужно время. Поэтому Сбербанк изобрел услугу электронной регистрации. Суть его в следующем: в Сбербанке вам назначают менеджера, который возьмет на себя задачу регистрации. Он сам отправит документы в Росреестр (в электронном виде) и убедится, что все идет по плану. После регистрации Росреестр отправит вам и банку по электронной почте зарегистрированный кредитный договор и выписку из ЕГРН. Быстрее, удобнее и проще. Если вы использовали «Электронную регистрацию», Сбербанк также снижает ставку по ипотеке на 0,1%. Но есть такой нюанс, что услуга платная — 5500-10 250 руб. Стоимость зависит от выбранного жилья и региона РФ. Помимо работы менеджера, это включает уплату государственных налогов и создание усиленной квалифицированной подписи, необходимой для электронного документооборота.
Есть страхование жизни — ставка меньше 1%, нет страховки — больше 1%. Зачем банку страхование — понятно. Это гарантия того, что кредитор получит свои деньги в любом случае: когда вы живы и здоровы — от вас, если с вами что-то случилось — за счет страховых выплат. Вы можете быть застрахованы в страховой компании Сбербанка (программа «Защищенный заемщик») или в компании, с которой Сбербанк дружит. Очевидно услуга платная. Стоимость зависит от:
Пример: молодая семья берет ссуду в 300 тысяч рублей. Оба супруга родились в 1996 году. Размер страховой премии в зависимости от месяца рождения составляет: для мужчины 1195 (январь) — 1095 (декабрь) рублей, для женщины — 924 (январь) — 903 (декабрь) рубля. А если они занимают 4 миллиона рублей, страховка следующая: мужчина 14 920 (январь) — 14 600 (декабрь) рублей, женщина — 12 320 (январь) — 12040 (декабрь) рублей. Если подсчитать, годовая страховая выплата дешевле, чем ее отмена. В случае отказа и кредита на 300 тысяч рублей вы дадите банку еще 3000 рублей в год, при займе на 4 миллиона — 40 тысяч.
Вы можете рассчитать стоимость страховки онлайн, введя свои данные
Сбербанк снимает 0,3% от ставки, если вы использовали портал Domclick для выбора квартиры. Вы попадаете на этот сайт автоматически с сайта Сбербанка, когда начинаете узнавать подробности об интересующей вас ипотечной программе. Домклик собрал информацию о жилье, которое проверил Сбербанк (есть данные Росреестра, что недвижимость в порядке: прописана, есть собственник, документы составлены). Банк считает эту транзакцию надежной и поэтому снижает ставку.
Условия ипотеки для молодой семьи
Кратко поговорим об этих трех ипотечных программах, на которые распространяется условие «СМ». Примечание: говоря о процентной ставке, мы будем исходить из того, что:
Новостройка
Кредит по программе «Новое строительство» выдается, когда семья желает приобрести дом, который еще строится. Плюсы: относительно невысокая ставка по кредиту, возможность использовать материнский капитал. Минусы: нет никакой гарантии, что дом, как правило, будет достроен и завершен вовремя; затраты на ремонт не требуются.
Условия ипотеки на строящееся жилье:
Особенностью данного кредита является специальная программа субсидирования. Его суть: у Сбербанка есть партнерские строительные компании по всей России. Если вы покупаете квартиру у перечисленных компаний, процентная ставка будет ниже. Что зависит от срока кредита: менее 7 лет — 7%, от 7 лет и 1 месяца до 12 лет — 7,5%. К тому же само строительство может занять более 12 лет.
Если вы не участвуете в грантовой программе, ставка составит 9%. Кредит не ограничен 12 годами, но может быть выдан на максимальный срок.
Готовое жильё
Главное преимущество готового дома ипотеки в том, что он уже сдан в аренду. Еще одно преимущество — вы можете использовать материнский капитал. Минус — ставка выше, чем у незавершенного строительства (но ниже, чем у дома).
В случае готового жилья Сбербанк снижает ставку по ипотеке на 0,3%, если вы выбираете квартиру для покупки на портале «Домклик». На сайте такая возможность снизить ставку называется акцией «Витрина».
«Домклик» позволяет выбрать проверенную квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке
Условия программы готового жилищного кредита следующие:
Свой дом
Условия кредита «Casa Propria» строже: процентная ставка выше, нет возможности использовать материнский капитал, максимальная сумма кредита меньше, а первоначальный взнос больше. Но в итоге одно преимущество: ваш дом.
Условия:
Как оформить ипотеку
Для начала молодым супругам понадобится:
Требования заемщика:
Необходимые документы
Для получения ипотеки необходимо:
Сертификат 2-НДФЛ подтверждает уровень доходов заемщика
Выписка об остатке средств на счете подтверждает наличие у заемщика средств на первый взнос
В выписке из ЕГРН указывается право собственности на квартиру и условия обременения
Свидетельство о браке дает право на получение бонуса «Молодая семья»
Могут потребоваться другие документы. На сайте банк указывает, что может изменять перечень документов по своему усмотрению.
Схема оформления
Получить ипотеку можно двумя способами:
Схема онлайн-регистрации выглядит следующим образом:
- Выберите соответствующий раздел: «Покупка дома в стадии строительства», «Покупка дома с отделкой» или «Строительство дома».
- Рассчитайте сумму кредита с помощью онлайн-калькулятора (на этом этапе вы автоматически перейдете с сайта банка на портал Domclick»).
- Выберите новостройку или квартиру с готовой отделкой из списка на сайте.
- Создайте личный кабинет на сайте или авторизуйтесь через Сбербанк-онлайн.
- Подайте заявку на ипотечный кредит, ждите одобрения.
- В онлайн-режиме оформите и подпишите договор займа, отправьте в Росреестр (услуга «Электронная регистрация»).
Приехать за займом можно в отделении Сбербанка по месту нахождения недвижимости или по месту регистрации одного из заемщиков. Схема действий будет следующая:
- Придите в банк, напишите заявку на кредит, принесите необходимые документы.
- Заявка рассмотрена, дано положительное заключение.
- Принесите документы на право собственности в банк.
- Составьте и подпишите договор ипотеки.
- Зарегистрируйте договор ипотеки и свои имущественные права в Росреестре (самостоятельно или с помощью услуги «Электронная регистрация»).
Обязательные условия кредитного договора (статья 9 Закона об ипотеке):
При отсутствии одного из этих условий договор считается незаключенным.
Причины отказа
Причины отказа могут быть следующие:
Сумма кредита
Сумма, которую может предоставить банк, ограничена. Минимальный порог — 300 тысяч рублей, максимальный — 85 или 75% от стоимости жилья (дома или квартиры). Но точные цифры зависят от вашего случая.
На размер кредита напрямую влияет уровень дохода. Под доходом банк понимает:
Чем выше ваш доход, тем большую сумму займа вам выдаст банк.
Сумма, которую вы передаете банку, состоит из следующих компонентов: запрашиваемая сумма по кредиту (основная часть ссуды), проценты по ссуде (ваша переплата), комиссия за обслуживание ссуды (у Сбербанка нет комиссии).
Как рассчитать сумму кредита
В целом формула расчета ссуды содержится в ст. 6 Закона «О потребительском кредите». Он также используется для расчета ипотеки. Это выглядит так: Общая стоимость ссуды (в процентах) = количество базовых периодов x процентная ставка базового периода x 100. Количество базовых периодов — это количество месяцев ссуды. А процентная ставка рассчитывается по другой специальной формуле. Все это достаточно сложно и рассчитано на профессионалов. К счастью, есть много других способов рассчитать общую сумму кредита.
Для расчета общей стоимости кредита нужно рассчитать процентную ставку
Первый способ: воспользуйтесь онлайн-калькулятором на сайте Сбербанка (точнее, на сайте Домклик — вы автоматически переходите на него с сайта банка). Калькулятор удобен в использовании и позволяет учитывать все отчисления по процентной ставке (страховка, электронная регистрация, зарплата) и условию «MS».
необходимо выбрать стоимость проживания, первоначальный взнос, срок кредита, наличие / отсутствие пособия, отметить условие «MS». В правом окне вы сразу увидите сумму кредита (без процентов), ставку, ежемесячный платеж и необходимый доход. Для получения дополнительной информации нажмите кнопку «График платежей». В открывшемся окне появится таблица с информацией о том, когда и сколько денег отдать в банк. Также будет указана сумма переплаты. Добавляя его к желаемой сумме кредита, мы получаем его полную стоимость.
Давайте посмотрим на пример. Семья покупает готовую квартиру стоимостью 4 миллиона рублей в ипотеку. У них есть первый взнос в 1 миллион. В итоге банк ссудит 3 миллиона. Срок кредита — 6 лет, процентная ставка на панельные дома для молодой семьи без дополнительных затрат — 9,2% годовых. Вносим эти данные в калькулятор. Получаем результат: ежемесячный платеж — 54 375 тыс. Руб., Уровень дохода — 68 тыс. Руб. Нажимаем кнопку «График платежей» — переплата почти 904 тыс. Руб. Соответственно, общая стоимость кредита: 3 000 000 + 904 000 = 3 904 000 руб.
Об уровне дохода. Банковский калькулятор для нашего примера рассчитывает доход в 68 тысяч рублей. Если отнять у него размер ежемесячного платежа, получается, что на себя у человека осталось около 13,5 тысяч. При этом прожиточный минимум в России составляет 11 тысяч. Кроме того, речь идет о молодой семье, а значит, человек должен обеспечивать не только себя. Похоже, банк немного приукрашивает действительность, говоря, что «требуемый доход» составляет 68 тысяч. Предположим, это минимальный порог дохода, при котором банк согласится выдать ипотеку. Для вашей финансовой безопасности лучше всего взять ипотеку на тех же условиях, что и в нашем примере, когда доход немного выше.
Самый простой способ рассчитать ипотеку — воспользоваться онлайн-калькулятором Сбербанка
Второй способ: если вы не доверяете сайту, вы можете рассчитать его самостоятельно с помощью Microsoft Excel. Оставляем условия задачи такими, какие они были. Порядок действий следующий:
- Щелкните по ячейке.
- Найдите формулы — Финансы на панели управления.
- Выберите функцию PMT.
Используя функцию PTL, вы можете рассчитать сумму ежемесячного платежа по кредиту
- В появившемся окне введите аргументы функции:
- «Ставка» — ставка по кредиту на 1 месяц, выраженная десятичной дробью. Вам нужно преобразовать процент в десятичную дробь (9,2 / 100 = 0,092) и разделить полученную дробь на 12 месяцев (в конце концов, у банка годовая ставка, а вам нужна месячная ставка для расчета): 0,092 / 12 = 0,0077. Введите полученное число в поле «Ставка»;
- «Непер» — количество периодов выплат, или количество месяцев кредита (сколько раз вы будете приносить деньги в банк); в нашем случае это 72 (6 лет * 12 мес. = 72 мес.);
- «Ps»: начальная сумма в нашем случае 3 миллиона рублей.
- «Bs» — сумма кредита в конце срока равна нулю.
Для расчета платежа необходимо знать сумму кредита, процентную ставку и срок кредита
- Щелкните «ОК».
- В ячейке записано число 54 375 руб. Это ежемесячный платеж по кредиту.
Программа точно рассчитывает размер ежемесячного платежа
- Рассчитываем полную стоимость кредита. Умножаем ежемесячный платеж по кредиту на количество месяцев: 54 375 х 72 = 3 919 320 руб. Переплата составила 919 320 руб.
Как видите, работают оба метода, результаты расчетов примерно одинаковые.
Почему переплата отличается? Компьютер хорошо мыслит в Excel. Сайт работает немного странно. На странице с калькулятором размер ежемесячного платежа был такой же, как в Excel — 54 375 руб. Сумма переплаты также должна совпадать. На странице с календарем платежей переплата составила 903 711 рублей. Но сумма ежемесячного платежа отображалась как 54 824 рубля, тогда как в последний месяц кредита выплата составила 11 207 руб. В любом случае оба метода дают результаты, близкие к реальности.
Информация в программе оплаты может отличаться от информации в онлайн-калькуляторе
Есть еще один способ все узнать и просчитать: сходить в банк на консультацию.
сложно судить, удачный вариант ипотеки. Главное его преимущество — это дом, когда под рукой нет полной суммы для его покупки. Минусы: длительная долговая нагрузка с течением времени, переплаты и дополнительные расходы (например, в виде страховки). Но зная подводные камни, будучи морально подготовленным, может быть, не так уж и страшно решиться на ипотеку. Вам решать.
