Из коммунальной квартиры в отдельную: участие в целевой программе и другие варианты

Варианты расселения из муниципальных квартир разные. Есть и бесплатные, но длинные или маловероятные. В принципе, вы должны рассчитывать на добавку. В некоторых случаях государство готово взять на себя часть расходов за счет участия граждан в жилищных программах, а не только муниципальных квартир, созданных специально для переселения.

Расселение коммунальных квартир: возможности и современное состояние вопроса

Сложность коммунальных квартир в том, что они не имеют четкого законодательного определения. В Домашнем кодексе упоминаются права их жителей и тот факт, что объектом собственности может быть комната. И это все. Поэтому статистики по общему количеству муниципальных квартир в России нет. О динамике тоже говорить не приходится.

Даже в этих условиях власти пытаются решить вопрос с муниципальными квартирами на бумаге. Например, в законодательстве столицы общей квартирой считается та, в которой проживает несколько собственников, доли закреплены в натуре (то есть имущество закреплено не номерами, а на свою комнату), личной счета разделены. Но бюрократические препоны делают нереалистичным распределение акций в натуральном выражении. По сути, речь идет о создании нескольких квартир из одной квартиры с отдельными входами и санузлами. Так и получается: супруги разделили общую собственность, мигранты купили жилье в долевую собственность — фактически общая квартира появилась, юридически нет.

Расселение из муниципальных квартир регулируется региональными законами. На федеральном уровне, как и в большинстве регионов, такого направления работы нет. Комплексная целевая программа по расселению муниципальных квартир имеется только в Санкт-Петербурге. В других городах жители муниципальных квартир могут иметь определенные преимущества при получении нового жилья. Например, они упоминаются как отдельный элемент в программе реновации Москвы.

Чаще всего у регионов другие приоритеты — нужно обеспечить жильем, например, выпускников детских домов, жителей ЧСФ, а бюджет ограничен. Поэтому расселение муниципальных квартир остается проблемой для их жителей. И говорить о кардинальных изменениях в этом вопросе не приходится.

Госпрограмма по расселению коммунальных квартир

Программа «Расселение муниципальных квартир в Санкт-Петербурге» действует с 2008 по 2020 годы. На момент запуска в городе было более 116 тысяч муниципальных квартир, в которых проживало около 500 тысяч человек. По состоянию на конец 2018 года насчитывалось уже 71,8 тысячи квартир и 233 тысячи семей. В апреле 2019 года заявки на переселение подали 8 444 семьи.

По сравнению с предыдущими годами финансирование программы расселения муниципальных квартир в 2019 году сократилось, но не намного

Город давно и прочно сохраняет статус городской столицы России. Похоже, репутация — не последний аргумент для внедрения программы. Сейчас официально объявлено, что он направлен на улучшение жилищных условий тех, кто выстраивается в очередь на бесплатное жилье. Переселение из муниципальных квартир — это только часть общей цели.

Мне не нравятся общие фразы типа «700 тысяч жителей в муниципальных квартирах — позор для города». На самом деле эти 250 000 семей не живут в общих квартирах! Мы записались на улучшение жилищных условий — всего 140 тысяч семей. Из них только 80 000 живут в общих квартирах! Вы понимаете: сегодня можно жить в отдельной квартире, иметь комнату в общей квартире, доставшуюся по наследству от бабушки — и снимать ее легко, и даже без уплаты налогов. Все понимают: сегодня снять и перепланировать сразу все муниципальные квартиры невозможно! В первую очередь мы должны решить проблемы тех, кто находится в очереди.

Марина Орлова, заместитель председателя ЖЭК Санкт-Петербурга

https://ok-inform.ru/stroitelstvo/regional/85104-peterburgskie-kommunalki-rasselyat-izbiratelno.html

Помощь города заключается в том, что он частично финансирует покупку нового жилья для жителей муниципальных квартир. Правила программы регулируются законом от 17.10.2007 г. 513-101 «О целевой программе Санкт-Петербурга« Расселение муниципальных квартир в Санкт-Петербурге ». В 2015 году было внесено существенное изменение: для подачи заявления на переселение не нужно получать согласие соседей. Семья может уходят, но при общем соглашении все уйдут быстрее.

Видео: расселение коммунальных квартир в Петербурге — проблемы и перспективы

Как стать участником программы по расселению коммуналки в Санкт-Петербурге

Подать заявку на участие в программе может житель Санкт-Петербурга, проживающий в общей квартире и зарегистрированный как нуждающийся в улучшении жилищных условий. Приватизировано помещение или нет — значения не имеет.

Обычная квартира — это квартира, в которой проживают две или более семьи, переехавшие туда по разным сделкам или соглашениям. Это определение дается ст. 21 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга».

Для регистрации вам необходимо:

Что касается регистрации, они обращаются с заявлением в МФЦ или районную администрацию.

Куда обращаться и как действовать

В первую очередь имеет смысл обратиться за консультацией в «Биржу недвижимости» — это наиболее грамотная организация в вопросах расселения муниципальных квартир. Расскажут о перспективах в конкретном случае. Дело в том, что программа рассчитана на период до 2020 года, о дальнейших планах власти еще не объявили, а порядок очередности переселения усложнен: кому-то в следующем году дадут квартиру, а кому-то заморозят на несколько годы. Вы можете не успеть.

СПб ГБУ «Горжилобмен» — организация, занимающаяся расселением муниципальных квартир в Санкт-Петербурге

Заявка подается в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен», МФЦ или дистанционно через «Госуслуги». На первом этапе выбирается форма помощи:

В январе следующего года формируется список тех, кто будет переселен в текущем году. Рекомендуется включить в него каждого участника. В течение 30 дней с даты получения сообщения он должен подать еще одно заявление в «Биржу недвижимости» или в CMF и приложить к нему документы. Они будут рассмотрены в течение 45 дней и получат ответ, если будет предоставлен грант. Нет никаких регистрационных сборов.

Если решение будет положительным, они выдадут свидетельство о праве на предоставление социальных пособий. Он действителен в течение 1 года — это период, на который нужно выбрать дом и использовать субсидию для его оплаты. Его можно продлить, но только на 2 месяца и не зря. Причин для отказа несколько: человек не соответствует условиям программы или не смог подтвердить это документами. Остальное — вопрос времени.

В рамках программы возможно приобретение жилья площадью не ниже учетной нормы. Для одного человека это 33 м2, если в доме несколько человек — по 18 м2 общей площади на каждого.

К сожалению, у жителей муниципальных квартир есть большая проблема — «большие ожидания». Кто хочет осесть, пользуется системой субсидий: то есть продает свою комнату, получает субсидию, если этого недостаточно, берет еще одну ипотеку и успешно решает свою жилищную проблему. Это полностью функциональная схема.

Анна Хрюкина, специалист по недвижимости

https://www.spb.kp.ru/daily/26717/3743259/

Необходимые документы

Формы заявок доступны на сайте Горжилобмен. Требуются две формы: о выборе форм помощи и о предоставлении социальных льгот (субсидий). Заявитель также должен будет:

Размер субсидии на расселение коммунальной квартиры

Размер гранта рассчитывается по специальной формуле: P = H x C x A x P, где:

На II квартал 2019 года рыночной стоимостью м2 в Санкт-Петербурге принято считать 71053 рубля. (Приказ Минстроя РФ от 01.04.2019 N 197 / пр).

Рассчитываем субсидию на человека: П = 33 х 1 х 71 053 х 40% = 937 899,6 руб. Он может купить себе однокомнатную квартиру, компенсируя разницу за свой счет, включая продажу комнаты. Стоимость готовых квартир в Санкт-Петербурге начинается от 3 миллионов, а в Ленинградской области можно найти вариант без дополнительной оплаты.

Семья из 4 человек получит: Р = 18 х 4 х 71053 х 40% = 2046326,40 руб. В составе двух родителей и двух разнополых детей такая семья имеет право на трехкомнатную квартиру площадью 72 м2 и более. Цены в Санкт-Петербурге начинаются от 4 миллионов, в области — от 800 тысяч.

Альтернативные варианты расселения коммунальных квартир

Помимо участия в специальной госпрограмме, в целом есть четыре направления, по которым можно перепланировать общую квартиру:

Самый непродуктивный вариант — стоять в очереди на размещение и ждать освободившуюся квартиру. На это потребуются десятилетия. Но сам факт регистрации откроет возможность получения социальных пособий.

Помещение может быть в собственности или с общественным договором. Это касается только юридического оформления и финансовой стороны, но не самой возможности переселения.

Видео: личный опыт расселения коммуналки с детьми

Как занять пустующую комнату соседей

При освобождении комнаты в общей квартире соседи не имеют преимущественного права. Это означает, что он сначала предлагается им — в виде социальной занятости или в виде выкупа. В последнем случае возможны варианты с государственными субсидиями, снижением затрат или ипотекой. Все зависит от региона и других особенностей. А если соседи откажутся, комнату можно передать другим людям.

Когда комната была зарегистрирована как собственность и передана по наследству, новый владелец имеет право использовать ее, никого не спрашивая. Но если он хочет обменять или продать комнату, он должен сначала предложить ее своим соседям.

Такой вариант подойдет тем, у кого мало соседей, в идеале семья. Так квартира трансформируется из общей квартиры в отдельную. Если речь идет об общей квартире с несколькими комнатами, переселиться всем соседям практически невозможно. И освободившаяся площадь будет слишком велика, чтобы занимать ее в одиночку. Либо выкупить дорого, либо появятся другие более нуждающиеся кандидаты.

Вы можете запросить комнату соседа, даже если квартира остается общей. Мои друзья жили в петербургской квартире на 6 семей, в каждой была комната. Некоторые переехали, и мои друзья получили бесплатную комнату. Подали заявки на все, но дали, потому что стояли в очереди за жильем.

Чтобы заселиться в свободную комнату, они обращаются в районную администрацию, отдел, который занимается жилищными вопросами. Они объяснят, как вы можете реализовать свое право. На выбранный вариант оформляется заявка. Следовательно, права на помещение гарантируются при регистрации в Росреестре.

Видео: отдельная квартира без расселения — студия из коммуналки

Варианты льготной ипотеки и субсидий

Обратной стороной ипотеки является то, что вам придется потратить много времени на покупку нового дома. Но участие в госпрограммах выгоднее, чем самостоятельный обмен на отдельную квартиру с доплатой. Суть поддержки заключается в том, что государство компенсирует часть затрат в виде гранта или снижения процентной ставки. Этот способ подходит тем, у кого большая комната (или больше), есть сбережения, а их зарплата позволяет оформить ссуду.

Есть несколько вариантов льготного кредита, каждый требует ограниченного количества участников:

В регионах могут действовать и другие льготные программы. Все подробности и доступные варианты доступны на сайте местной администрации в разделе жилищных программ или аналогичном.

В рамках региональной программы вы можете получить значительную помощь из бюджета на покупку дома

Для получения субсидированной ссуды необходимо обратиться в муниципальную администрацию, компетентное министерство или банк-партнер. Там они проверят, имеет ли заявитель право участвовать в программе и сможет ли он выплатить свою долю выплат. И после того, как договор будет заключен.

Расселение коммуналки с помощью инвестора

В 1990-е годы был популярен перераспределение муниципальных квартир через агентства недвижимости. Суть в том, что всю квартиру покупает состоятельный покупатель, а жильцам за его счет предоставляется отдельный дом. Что и где — все это было предметом индивидуальных обсуждений и решений.

В Санкт-Петербурге этот метод пользовался большим спросом. Оживленные агенты по недвижимости посетили практически каждую квартиру в центре города. Многие надеялись уехать, но не всем это удалось. Приведу в качестве примера две известные мне истории. Квартира расположена в историческом доме, имеет удобную планировку и прекрасный вид из окна. Агентам не было конца. Загвоздка была в соседе, который хотел поторговаться на самых выгодных условиях. И это ему удалось, причем за счет более сговорчивых соседей. За свою комнату площадью 10 м2 он получил квартиру-студию, такую ​​же, как те, что занимали площадь 30 м2. Переговоры о переселении продолжались около двух лет. Другая семья искала этот вариант уже 10 лет. Тоже старый дом, но без какой-либо исторической ценности, но в запущенном состоянии и без ванных комнат. Арендаторы так и не нашли инвестора и уехали по госпрограмме. Интересно, что обе квартиры находятся в одном районе, примерно на одинаковом расстоянии от станций метро.

Сейчас есть возможности уехать с помощью инвестора, но они ниже: те, чью квартиру они хотели купить, в большинстве своем уже воспользовались этой возможностью. Остается сфера, которая не пользуется большим спросом. Здесь работают не социальные, а рыночные принципы: если это выгодно и перспективно для инвестора, он купит квартиру, а если нет — нет.

Инвестором может быть физическое или юридическое лицо. В последнем варианте квартиры приобретаются под торговые точки или торговые центры. В первую очередь востребованы крупные планы. Но если вы планируете покупать все здание целиком, это уже не играет роли.

Сложность в том, что требуется согласие всех жителей квартиры, а иногда и дома. Да, бывает, что они не хотят переезжать из общих квартир в силу удобного расположения дома или просто из принципа.

Для поиска инвестора обращаются в администрацию города (района) или в агентство недвижимости. Все зависит от того, есть ли в регионе специальная программа. В Санкт-Петербурге система работает так: жители заключают договор с инвестором под контролем и финансовой помощью администрации города. По каждому объекту недвижимости проводится конкурсный отбор инвесторов.

В Санкт-Петербурге город привлекает инвесторов и частично финансирует расселение муниципальных квартир с их помощью

Расселение ветхого и аварийного жилья

Общие квартиры, особенно в старом фонде, часто находятся в плохом состоянии. А закон определяет критерии, на основании которых помещение считается пригодным для проживания. Если квартира им не соответствует, она подлежит заселению. И независимо от того, общественное это или раздельное, это уже имеет второстепенное значение.

Для признания квартиры непригодной к эксплуатации необходимо обратиться в местную администрацию. Также это зависит от состояния дома и решения властей. Необходимость сноса или реконструкции означает переселение жильцов. Варианты могут быть следующие: дадут квартиру бесплатно, помогут с субсидией или очередь на проживание. Но надо понимать, что ожидание и бюрократические процедуры могут тянуться годами — это российские реалии.

Целевая программа по расселению муниципальных квартир существует только в Санкт-Петербурге, а в других городах все в руках самих жителей. Наиболее реальный вариант — льготная ипотека, если есть возможность войти в одну из госпрограмм. А бесплатные методы предполагают настойчивость, долгосрочное ожидание и удачное стечение обстоятельств.