Дом можно продать наследникам только после получения свидетельства о праве на наследство от нотариуса. Неважно, наследуется дом по завещанию или по закону, унаследован вместе с землей или нет. Продажа возможна только после принятия наследства.
Пример свидетельства о праве на наследство
(Нажмите на картинку, чтобы увеличить)
Право собственности на недвижимость переходит к наследникам после смерти наследодателя, но наследники должны документально подтвердить свое право собственности. Для этого нотариусу необходимо только оформить свидетельство о праве на наследство — п.2 ст. 1162 ГК РФ. Имея на руках свидетельство, наследники становятся собственниками недвижимости и, следовательно, имеют право передать кому-либо права собственности — п. 2 ст. 209 и п. 2 ст. 218 ГК РФ. При отсутствии справки продажа будет приостановлена - п.1 ст. 26 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. 218-ФЗ
Как только вы получите сертификат, вы можете заключить сделку купли-продажи как минимум в тот же день. По правде говоря, не забывайте свои налоговые данные.
О налоге с продажи
Для справки: в РФ нет отдельного налога на продажу недвижимости, есть НДФЛ. Продажа недвижимости приносит доход. Именно с этого дохода удерживается НДФЛ. Даже если наследник является предпринимателем или частным предпринимателем, он все равно должен платить подоходный налог с населения, связанный с продажей, потому что он принимает наследство как физическое лицо.
Подоходный налог с физических лиц от продажи недвижимого имущества удерживается только в том случае, если собственники владеют им менее 3 лет — п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ. В ситуации с принятием наследства эти 3 года отсчитываются со дня смерти наследодателя, а не со дня получения свидетельства о праве на наследство или регистрации прав собственности — п. 1 ст. 1114 и п.4 ст. 1152 ГК РФ. Если вы владеете недвижимостью более 3 лет, вам не нужно платить НДФЛ с ее продажи.
Размер НДФЛ указан в п. 1.1 ст. 224 и стр. 7 п.1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. Также существует вычет по налогу на имущество в размере 1 млн рублей, который вычитается из стоимости. Формула выглядит следующим образом:
НДФЛ = 13% * (стоимость проданной недвижимости — 1 млн в виде вычета по налогу на имущество)
Стоимость имеет свои нюансы. Если недвижимость продается по цене ниже 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ удерживается с 70% от кадастровой стоимости (коэффициент 0,7). Если они продают более 70% земельного кадастра, подоходный налог с населения будет вычтен из продажной цены. Все это указано в п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ. Вот несколько примеров.
Пример 1. Кадастровая стоимость унаследованного дома — 1 миллион рублей, кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 400 тысяч рублей. Наследники продают их за 3 миллиона рублей. В договоре купли-продажи указаны следующие цены: 2 миллиона рублей за дом и 1 миллион за земельный участок. Цена дома и земли по контракту выше, чем их кадастровая стоимость, а это значит, что НФДЛ будет от цены контракта. Размер НДФЛ на жилье составит 13% * (2 миллиона — 1 миллион) = 130 тысяч рублей. Цена за участок в 400 тыс. Ниже его кадастровой стоимости (500 тыс.) На 80%, это значит, что мы рассчитываем от цены в договоре. Получается 13% * (400 тысяч — 1 миллион) = 0 руб. Из-за налогового вычета подоходный налог с населения при продаже сайта отсутствует. Всего наследникам придется заплатить 130 тысяч рублей.
Пример № 2. Кадастровая стоимость дома 2 миллиона рублей, кадастровая стоимость земли 500 тысяч рублей. Наследники продают их за 1,5 миллиона рублей. В договоре купли-продажи были указаны следующие цены: 1,1 млн руб. За дом и 400 тыс. Руб. За землю. Цена дома в 1,1 миллиона по договору на 55% ниже его кадастровой стоимости (2 миллиона). Это означает, что NFDL за проданный дом будет учитываться по 70% от кадастровой стоимости. Размер НДФЛ составит 13% * ((2 млн * 70%) — 1 млн)) = 52 тыс. Руб. Цена земельного участка на 400 тысяч меньше его кадастровой стоимости (500 тысяч) на 80%. Это означает, что NFDL за проданную землю будет вычтена из контрактной цены. Размер НДФЛ составит 13% * (400 тыс. — 1 млн руб.) = 0 руб. Все благодаря налоговому вычету. Всего наследникам придется заплатить 52 тысячи рублей.
Пример № 3. Кадастровая стоимость дома — 2,5 миллиона рублей, кадастровая стоимость земли в наследство — 1,5 миллиона рублей. Наследники продают их за 7 миллионов рублей. В договоре купли-продажи были указаны следующие цены: 4,5 миллиона рублей за дом и 2,5 миллиона рублей за земельный участок. Цена дома и земли по контракту выше, чем их кадастровая стоимость, а это значит, что НФДЛ будет от цены контракта. Размер НДФЛ на жилье составит 13% * (4,5 млн — 1 млн) = 455 тыс. Руб. Размер НДФЛ для участка составит 13% * (2,5 млн — 1,5 млн) = 130 тыс. Руб. Всего наследникам придется заплатить 455 тысяч + 130 тысяч = 585 тысяч рублей.
Налоговую декларацию необходимо подавать до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости, а налог необходимо уплатить до 15 июля. В противном случае будут штрафы и пени. Допустим, недвижимость продана (сделка продажи опубликована) в июле 2021 года. Это означает, что продавцы должны подать декларацию до 30 апреля 2022 года и уплатить НДФЛ до 15 июля 2022 года.
Даже если наследники после продажи купят другую недвижимость, это не освобождает их от уплаты НДФЛ. Его можно уменьшить только в том случае, если недвижимость не передана по наследству, а приобретена по договору купли-продажи.
