Здравствуйте, отвечаю на вопрос:
Собственники имеют право продать свою квартиру по цене ниже ее кадастровой стоимости.
В п.1 ст. 555 ГК РФ гласит: «В договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть указана цена этого имущества. В случае отсутствия условия о цене имущества, согласованного в письменной форме сторонами в договоре, договор о его продаже будет считаться незаключенным ». А в п.1 ст. 424 ГК РФ гласит: «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Проще говоря, продавцы и покупатели сами договариваются о цене. Кадастровая стоимость не связана с договорными отношениями между сторонами продажи.
Чаще всего владельцы хотят указать в контракте меньшую стоимость, чтобы платить меньше налога. Например, они владеют квартирой меньше минимального срока (в одних случаях минимум 5 лет, в других минимум 3 года), поэтому им придется заплатить 13% от стоимости. При указании заниженных цен не все так просто — об этом чуть позже.
Если квартира приобретена в собственность с 1 января 2016 года, находится в собственности на срок короче установленного срока и будет продана по цене ниже 70% от ее кадастровой стоимости, за кадастровую стоимость взимается НДФЛ *. 0,7 — 1000000 руб.
Так написано в п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ внимательно прочтите — «Если доход налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше кадастровой стоимости этого объекта, зарегистрированного в Едином реестре недвижимого имущества и подлежащего подаче заявления с 1 января год совершения государственной регистрации перехода права собственности на проданное имущество (в случае образования такого имущества в налоговом периоде — кадастровая стоимость этого имущества, определяемая на дату его государственной регистрации кадастровый учет), умноженный на понижающий коэффициент 0,7, для целей налогообложения доход налогоплательщика, полученный от продажи этого имущества, равен соответствующей кадастровой стоимости этого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».
Дата 1 января 2016 года указана в пп. 2 и 3 ст. 4 Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ.
По стандартному вычету 1000000 рублей написано на п. 1 стр. 2 ст. 220 НК РФ — «Вычет по налогу на имущество предусмотрен: в размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, домов с приусадебными участками или земельные участки или доли (доли) в указанном имуществе в собственности налогоплательщика меньше минимального срока владения имуществом, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, в сумме не более 1 000 000 рублей».
Формула выглядит следующим образом:
НДФЛ = 13% * ((кадастровая стоимость * 0,7) — 1000000)
Например, кадастровая стоимость квартиры составляет 4 миллиона рублей, продается за 2 миллиона рублей, то есть менее 70% земельной книги. Сумма налога составит 13% * ((4 млн * 0,7) — 1 млн) = 234 тыс. Руб. Сумма налога делится между владельцами в соответствии с размером их акций.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра — инструкция с картинками.
Если квартира находится в собственности до 1 января 2016 года и продана до минимального срока, НДФЛ рассчитывается от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость здесь не применяется.
