Оценка стоимости недвижимости в Москве

Наши специалисты ведут постоянный мониторинг цен на рынке недвижимости Москвы и анализируют тенденции изменения стоимости типовой недвижимости во всех районах Москвы. Отслеживаем рыночные цены на квартиры и доли в них, офисные и административные здания, коммерческие помещения. Если вас интересуют текущие или прошлые цены на недвижимость в Москве, предлагаем вам воспользоваться нашими онлайн-калькуляторами для расчета приблизительной/средней рыночной стоимости типовой жилой и коммерческой недвижимости на разные даты.

Для объектов коммерческой недвижимости (офисных зданий и помещений) возможно определение рыночной стоимости как всего объекта, так и одного квадратного метра общей площади объекта.

Для офисных помещений можно рассчитать стоимость самого помещения и стоимость его аренды. Также можно рассчитать арендную ставку за 1 кв. Общая площадь.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, по которым имеется информация о ценах. Объектным аналогом объекта оценки для целей оценки является объект, сходный с объектом оценки по наиболее важным экономическим, материально-техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Как правило, оцениваемая недвижимость сравнивается с продажами аналогичной недвижимости, которые имели место на рынке. Также можно просмотреть списки и данные о поставках. В рамках сравнительного подхода для оценки имущества могут быть использованы следующие методы:

Документы для оценки квартиры

Для оценки потребуются:

Для старых домов также потребуются справки об отсутствии дома в списках на снос и материал перекрытий. Дома, на которые предоставляется ипотека, должны быть застрахованы. Страховые компании часто отказывают в страховой защите квартир, построенных до 1960 года, с деревянными полами, поскольку они считаются пожароопасными. Поэтому банк не может выдавать кредиты на такие дома.

При утере кадастрового паспорта на квартиру необходимо сделать технический. После появления выписки из ЕГРН кадастровые паспорта больше не изготавливаются и не восстанавливаются.

Если технического плана квартиры нет, его можно заказать в БТИ или у кадастровых инженеров, где будут указаны точные размеры и площадь помещения. Стоимость зависит от площади квартиры и от 1500 руб в сутки изготовления.

Документы для получения технического паспорта:

Заказать выписку из ЕГРН

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Последовательность выполнения метода прямого сравнительного анализа продаж.

Изучается состояние рынка недвижимости и тенденции развития и особенности сегмента, к которому относится оцениваемое имущество. Выявляются объекты собственности, наиболее сопоставимые с оцениваемым (объекты-аналоги). Сопоставимые объекты должны принадлежать к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними должны осуществляться на типичных для этого сегмента условиях.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого аналога объекта по всем элементам сравнения. Для каждого объекта-аналога может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при оценке и увязанных с факторами спроса и предложения.

Затем необходимо настроить значения единицы сравнения объектов-аналогов для каждого элемента сравнения в зависимости от связи между свойствами объекта оценки и объекта-аналога этого элемента сравнения; При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать объем корректировок и дать пояснение условий, при которых значения вносимых корректировок будут иными; масштаб и порядок настройки блока сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Необходимо согласовать результаты корректировки значений единиц сравнения для выбранных объектов-аналогов. Оценщик должен обосновать порядок сверки скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен на аналогичные объекты.

Как считаются доли в квартире

Расчет доли производится исходя из того, какой долей владеет или планирует владеть тот или иной собственник. Самый простой вариант – равномерное распределение между всеми собственниками. Это в основном уместно, когда речь идет о совместной собственности. Выделения конкретных квадратных метров здесь не происходит, деление происходит по частям недвижимости и количеству собственников.

Пример: Есть квартира, в которой живут 4 человека. Предположим, что жилье равно единице. Равное распределение требует, чтобы все получали равную долю. Таким образом, каждый из собственников получит 25%, 0,25 единицы или 1/4 часть имущества, кому как удобнее.

Но что, если бы жильё фактически было разделено между несколькими людьми, которые не планируют никоим образом делить своё имущество с другим, но по тем или иным причинам вынуждены жить вместе в одном помещении? Здесь расчет уже сделан на основе квадратных метров.

Пример: Самый очевидный вариант — общая квартира. Есть несколько человек, которые живут в отдельных комнатах, но имеют общие помещения, такие как коридор, ванная, туалет и кухня.

От общей доли или жилой

Учитывается как общая, так и жилая площадь. Первым делом необходимо выяснить, какой размер той или иной комнаты принадлежит конкретному владельцу. После этого следует определить размер его доли, исходя из того, что каждому достанется в собственность отдельная комната. Если по каким-то причинам одна комната больше (или меньше другой), а доля предполагается равной, то собственник, получивший «преимущество», должен компенсировать разницу другому собственнику.

Метод валового рентного мультипликатора

Множитель валовой арендной платы (GRM) представляет собой отношение цены продажи либо к потенциальному валовому доходу (GRV), либо к фактическому валовому доходу (GRV). Чтобы использовать метод BPM, вы должны:

Этапы раздела

Если стороны не смогли прийти к соглашению о справедливом распределении дома с учетом интересов отдельных совладельцев, операция может быть осуществлена ​​только в судебном порядке.

При предъявлении требования о выделении самостоятельной доли необходимо иметь в виду, что не всегда это возможно сделать. Очень редко количество метров, причитающееся арендатору, равняется размеру одной комнаты.

Эта проблема обычно решается путем выплаты финансовой компенсации в пользу других владельцев. О том, как принудительно выкупить долю в квартире, а также о том, как признать часть имущества ничтожной, мы уже говорили.

Метод общего коэффициента капитализации

Метод общей ставки капитализации включает в себя несколько шагов.

1. Выбор сопоставимых объектов (включая степень риска и доход) производится в этом сегменте рынка недвижимости.
2. Общий средний коэффициент капитализации (CCR) определяется отношением чистой операционной прибыли (NOR) для сопоставимого аналога к цене продажи.
3. Вероятная цена продажи объекта определяется как произведение чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Сравнительный подход наиболее эффективен для объектов, по которым имеется достаточно информации о недавних сделках купли-продажи. При отсутствии такого имущества на рынке продаж метод сравнения продаж неприменим. Любые различия в условиях продажи имущества по сравнению с типичными рыночными условиями на дату оценки должны учитываться при анализе. Поэтому при использовании метода сравнения продаж необходимы надежность и полная информация.

Что делать, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры по ипотеке?

Размер ипотеки, которую готов выдать банк, напрямую зависит от оценочной стоимости квартиры. Он дается на основе нескольких факторов, среди которых наиболее важным является средняя рыночная цена аналогичного объекта. Таким образом, сумма, указанная в отчете оценщика, обычно ниже, чем требуется для полного покрытия в соответствии с соглашением о сделке.

Только в редких случаях ставка равна стоимости, указанной в договоре между покупателем и продавцом, и ипотека полностью покрывает расходы покупателя. Что он делает, если в результате оценки не получает от банка ожидаемую сумму? Рассмотрим несколько вариантов:

В некоторых случаях повторное обращение за оценкой в ​​другую компанию может сыграть в пользу заемщика. Возможно, она посмотрит на объект «под другим углом», сравнит все факторы, которые не учел предыдущий специалист. Но тогда клиенту приходится снова платить за услуги по оценке.

1. Предложите банку другой объект, принадлежащий заемщику, в качестве обеспечения недостающей суммы.
2. Попросите продавца снизить стоимость квартиры — сделать скидку. С этим согласны не все продавцы, ведь спрос на квартиры достаточно высок.
3. На сумму разницы между ценой квартиры и ипотекой возьмите кредит наличными в банке. Но здесь есть особенность и заключается она в том, что процентные ставки по таким кредитам гораздо выше, чем по ипотеке.

Оценка стоимости квартиры при получении ипотеки является обязанностью клиента. Банк и заемщик должны быть заинтересованы в объективной, профессиональной и независимой экспертизе.

Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемого дохода от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания, когда потенциальный покупатель определяет стоимость имущества в зависимости от ожидаемого дохода, который можно получить в будущем, владея этим имуществом. Этот имущественный подход реализуется с помощью следующих методов:

При прямой капитализации дохода для преобразования дохода в стоимость репрезентативная сумма дохода делится на ставку капитализации или умножается на множитель дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки существующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Оценка недвижимости по этому методу осуществляется путем деления типичного годового дохода на коэффициент капитализации. В качестве капитализированного по стоимости денежного потока, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен создать объект оценки, с учетом риска неполучения этого дохода. Основная формула расчета:

Спр колпачок =ЧОД/К,

где:

Этот метод не учитывает предположения инвестора об ожидаемом сроке аренды имущества, модели прогнозируемого дохода и размере первоначальных инвестиций, что не позволяет вести раздельный учет рентабельности капитала и рентабельности капитала. При анализе дисконтированных денежных потоков денежный доход рассчитывается для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость с использованием ставки дисконтирования с использованием методов приведенной стоимости.

Техника этого метода включает в себя:

Метод дисконтированных потоков дает наилучшие возможности для учета динамики доходов и расходов в течение расчетного периода владения. К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с эксплуатацией объекта, что связано со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Как посчитать доли в квартире в дробях

Предположим, что общая площадь двухкомнатной квартиры составляет 50 кв. Ими:

Жилье: 40 кв.м. (одна комната 25 кв.м, другая 15 кв.м.).

Незастроенная площадь: 10 кв.м.

Итого, если взять всю квартиру равной 1, то жилая часть будет 0,8 (или 8/10), а профессиональная 0,2 (или 2/10). Теперь мы делим гостиные. Из 8/10 большая комната получает 5/10, а маленькая комната 3/10.

Так как оба собственника хотят владеть собственной жилплощадью, то вполне логично, что один хочет больше, а другой меньше. Расшарить по-другому можно будет только после пересборки, если она вообще доступна в этом случае. Этот вариант мы рассматривать не будем.

Всего в итоге один собственник получит в пользование 5/10 жилой недвижимости, а другой – 3/10. Но и обычные служебные помещения также подлежат разделу. В этом случае каждый получает 1/10. Всего у владельца №1 будет 5/10+1/10=6/10. А владелец №2 хочет 3/10+1/10=4/10.

Независимо от того, как именно была разделена общая коммерческая площадь, оба владельца имеют право на неограниченное использование. Однако нередко практикуется альтернатива с заключением договора о том, кто, когда и когда имеет право пользоваться тем или иным помещением.

Пример: В соглашении может быть прописан запрет брать смартфон, ноутбук или книги в ванную или туалет, чтобы не находиться там долго. Также может быть использован запрет на приготовление каких-то особых, особо вонючих блюд (допустим, дома нельзя жарить рыбу). И часто холодильник тоже общий. Например, верхняя полка принадлежит одному владельцу, а нижняя — другому.

расчет доли в квартире может оказаться непростой задачей, особенно если сложно раздать помещение всем потенциальным собственникам в чистом виде, как показано в примерах выше. Наши опытные юристы могут прояснить споры во время бесплатной консультации, а также готовы выступить представителями клиента как при разделе имущества, так и в суде, если возникнет такая необходимость.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным методом основан на принципе замещения, который гласит, что ответственный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем ему стоило бы построить объект эквивалентной полезности в разумные сроки.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замены объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Стоимость объекта ставки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости как свободного, и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (восстановительные расходы) объекта недвижимости с учетом накопленной амортизации на дату оценки. В общем случае расчет здания (сооружения) осуществляется в рамках затратного подхода по формуле:

СЗП = ЗЗ (ЗВ) — СИ + Сзем.уч.,

где:

На достоверность результатов, полученных при таком подходе, могут существенно повлиять неточности в определении стоимости строительства и накопленной амортизации. Этот факт может внести существенную погрешность в результаты расчетов.

Как выбрать оценочную компанию?

Банки обычно работают с оценочными фирмами и могут порекомендовать одну из них клиенту на выбор. В большинстве случаев соискателю ипотеки проще работать с такими организациями. Такие банки, как ВТБ или Сбербанк, рекомендовали оценочные компании в городе, где покупается жилье.

Список оценочных компаний, аккредитованных банками на 2021 год:

Если банк разрешает заключить договор на оценку имущества с организацией, следуйте рекомендациям.

При выборе оценочной организации следует знать, что ее деятельность должна быть аккредитована и застрахована на срок более 1 года, что подтверждается соответствующими документами.

У оценщика должен быть полис гражданско-правовой ответственности не менее 300 тысяч рублей.

Кроме того, компания или физическое лицо обязаны быть членом саморегулируемой организации и платить взносы в компенсационный фонд. Также банк проверяет наличие родственных связей между заемщиком и оценщиком. В положительном случае в ипотеке будет отказано.

Обратите внимание, что любой отказ банка в выдаче кредита должен быть письменным и мотивированным. Если причина отказа будет признана необоснованной, заемщик сможет обратиться в суд, который своим решением обяжет банк выдать ипотечный кредит на необходимую сумму.

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ для вас! Если вы хотите решить именно вашу проблему, то:

/