Особенности продажи квартиры несовершеннолетнего собственника

Часто родители покупают недвижимость от имени своих детей, пытаясь обеспечить их жильем на будущее. Если им нужно продать такую ​​недвижимость, им придется учитывать интересы ребенка. Операция может проводиться только тогда, когда купля-продажа гарантирует защиту интересов несовершеннолетних, поэтому порядок заключения договора контролируется органами опеки и защиты.

Законность продажи квартиры несовершеннолетнего собственника

Независимо от того, кто купил квартиру на имя ребенка, продавать ее могут только законные представители детей. В этом случае процедура проводится от имени органов опеки и попечительства. Сам несовершеннолетний собственник не вправе выступать стороной в договоре купли-продажи своего имущества. Об этом свидетельствует статья 172 ГК РФ, признающая незаконными сделки с лицами моложе 14 лет. В пункте 1 данной статьи упоминаются положения статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации, приравнивающие лиц в возрасте до 14 лет к недееспособным гражданам, не имеющим права самостоятельно решать имущественные вопросы.

Лицам в возрасте от 14 до 17 лет включительно закон разрешает частичное отчуждение движимого имущества. Но когда речь идет об отчуждении недвижимого имущества, которое зарегистрировано в Росреестре, такие сделки считаются недействительными. Об этом свидетельствует статья 175 ГК РФ со ссылкой на статьи 26 ГК РФ и 171 ГК РФ.

Законодательные акты, регулирующие куплю-продажу квартиры несовершеннолетнего

Чтобы сделка с недвижимостью прошла по всем правилам и была юридически чистой, необходимо опираться на нормы следующих законодательных источников:

Гражданский кодекс охватывает основные положения сделок с недвижимостью

Некоторые сопутствующие обстоятельства требуют, чтобы стороны сделки с недвижимостью также полагались на дополнительные источники, которые могут включать:

1. Положения закона от 29 декабря 2006 г. 256-ФЗ, регулирующий обязательную регистрацию ребенка в жилом доме, приобретенном за счет средств материнского капитала, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2009 г. 994.
2. Федеральный закон от 29 декабря 2015 г. 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации. В частности, он обязывает стороны сделки в случае продажи квартиры несовершеннолетнего засвидетельствовать нотариально договор купли-продажи.

Обязанность нотариального заверения также указывается:

Как показывает практика, сделки с квартирами несовершеннолетних собственников должны проводиться принципиально скрупулезно — после проверки каждого пункта договора купли-продажи (ДКП), а также любых прилагаемых к нему документов, подтверждающих, что данная сделка не нарушает имущественных прав ребенка.

Кто может проводить сделку купли-продажи квартиры несовершеннолетнего

Законными представителями, имеющими право заниматься продажей детской недвижимости, в соответствии с положениями статьи 37 СК РФ могут быть следующие лица:

1. Мать или отец, за исключением случая лишения родительских прав.
2. Люди, усыновившие или усыновившие хозяина квартиры.
3. Несет ответственность за социальные и социально-педагогические учреждения детства, если ребенок остается в этом учреждении.
4. Опекуны, если несовершеннолетнему домовладельцу не исполнилось 14 лет.
5. Попечители, если квартира принадлежит лицу в возрасте от 14 до 17 лет включительно.

В большинстве случаев законным представителем ребенка выступает мать ребенка

Приравнять мачеху или отчима к законным представителям можно только при условии усыновления ребенка. Если ребенок не усыновлен (не усыновлен), участие в процедуре купли-продажи допускается на основании общей или специальной доверенности на продажу недвижимости. Доверенность может быть выдана только законным представителем. Требуется обязательное заверение у нотариуса.

То же касается и других представителей, действующих в интересах собственника квартиры. Они могут быть:

Какие документы нужно подготовить

Второстепенный собственник выступает продавцом в сделке. Чтобы сделка соответствовала всем правовым нормам и нормам, вам необходимо собрать тяжелый пакет документов, который должен содержать следующие виды документации:

Посредникам потребуется нотариальная доверенность, позволяющая составить и подписать DCT от имени владельца. А также доверенность на регистрацию сделки в федеральном реестре.

Полный пакет документации

Для заключения договора с покупателем необходимы следующие обязательные документы:

1. Паспорт хозяина дома, если ему 14 лет, если нет, свидетельство о рождении.
2. Паспорт законного представителя.
3. Документ о собственности на квартиру, на основании которого возникло право собственности несовершеннолетнего. Это может быть договор сделки с недвижимостью, свидетельство о праве на наследство, решение суда о признании права собственности и т.д.
4. Свидетельство о праве собственности на жилое помещение, если такое право появилось до июня 2016 года, или выписка из ЕГРН, если возникла позже. Документ подтверждает, что продавец действительно владеет квартирой на законных основаниях, а также информирует, претендуют ли на жилую площадь другие граждане, заложена ли она под кредитные обязательства.
5. Квитанции об оплате коммунальных услуг, выписка из лицевого счета. Отражает факт отсутствия (наличия) задолженности.
6. Технический паспорт помещения с пояснением плана. Этот документ получают в БТИ, он должен соответствовать реальному этажу квартиры, а это значит, что не проводится грубая перепланировка и реконструкция помещения.
7. Кадастровый паспорт квартиры.
8. Кадастровая справка об отсутствии обращения взыскания и залога, полученная не ранее, чем за месяц до операции.
9. Разрешение органов опеки и попечительства.

В выписке из ЕГРН содержится информация о собственниках квартир, правообладателях и условиях обременения

Покупатель предъявляет только свой паспорт и, если представитель действует в его интересах, доверенность и паспорт представителя. При покупке квартиры в ипотеку также предоставляется кредитный договор покупателя.

По окончании операции появляется следующая документация:

1. На основании перечисленных документов составляется DCT (договор купли-продажи), с которым недвижимость продается покупателю.
2. К договору прилагается акт приема-передачи квартиры. Вместо его составления в текст договора можно добавить абзац, устанавливающий, что подписание договора купли-продажи имеет значение акта приема-передачи дома.

Однако я бы рекомендовал составить акт приема-передачи, потому что на его основании можно не только подтвердить факт вступления жилого помещения во владение, но и указать на имеющиеся недостатки помещения. Как показывает практика, нередки случаи, когда сделки с недвижимостью несовершеннолетних оспариваются. Следовательно, суд признает необходимость реституции — взаимного возврата другой стороне того, что было получено в рамках урегулирования в полном объеме. Но контрагент может оказаться не столь уж сговорчивым и потребовать устранения всех нарушений в квартире. Доказать, что квартира получена в таком же состоянии, будет крайне сложно.
Поэтому следует учитывать, что замена акта приема-передачи на вставленный абзац — это тенденция, возникшая после приобретения новостроек, где обеспечивается стандартное состояние квартиры, без ущерба, причиненного использованием жильцами. Вторичное жилье всегда может иметь дефекты, которые необходимо задокументировать. То же самое и с отремонтированными помещениями. При возврате квартиры недобросовестный несостоявшийся собственник сможет нанести ущерб, который будет невозможно доказать — ведь акта приема-передачи нет, а устное описание ситуации никак не повлияет на суд. Здесь требуются только официальные документы.

Акт сдачи-приемки оформляется сторонами как приложение к договору купли-продажи

Получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства

Разрешение органов опеки и попечительства на сделку с недвижимым имуществом, принадлежащее лицам моложе 18 лет, является официальным документом. Он разрешает продажу и покупку выделенной квартиры и означает, что уполномоченный орган подтверждает:

1. Намерение родителей купить новую квартиру вместо выставленной на продажу, что позволит уважать финансовые интересы несовершеннолетнего.
2. Наличие жилого помещения у бабушек (бабушек и дедушек) ребенка, куда он может быть выписан с мамой до приобретения нового жилья.
3. Сделка может быть признана чистой и не нарушающей интересы третьих лиц.

Этот документ может быть отозван территориальным органом охраны и попечительства по требованию законных представителей. Также возможно обращение в территориальный многофункциональный центр. В заявлении требуется четко указать, что сделка с недвижимым имуществом несовершеннолетнего собственника осуществляется исключительно в его интересах, подробно указав наличие такового. Например, продав старую квартиру и купив новую, новый собственник получит:

Если новая квартира не приобретается, необходимо указать, что все деньги, полученные от сделки, будут зачислены на лицевой счет ребенка.

Настоятельно советую соблюдать осторожность при покупке таких квартир. Дело в том, что если недобросовестные родители нарушат свои обещания, орган территориальной охраны вправе объявить операцию несостоявшейся, в результате чего купленная квартира будет возвращена несовершеннолетнему собственнику.

Доверенность органов опеки и попечительства оформляется в письменной форме и заверяется печатью

Пошаговая инструкция: как оформить куплю-продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему

Для проведения сделки с недвижимостью с жильем, находящимся в собственности граждан, не достигших 18-летнего возраста, предусмотрен определенный алгоритм действий. Соблюдая его, вы сможете избежать рисков и ошибок при оформлении купли-продажи. Он состоит из следующих элементов:

1. Ищите покупателей самостоятельно или через риэлтерскую компанию.
2. Сбор документов, в том числе разрешительных документов органов опеки и попечительства.
3. Заключение договора купли-продажи недвижимости.
4. Аутентификация контракта.
5. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Сообщить в органы охраны об уважении интересов несовершеннолетнего собственника.
7. Выезд, переезд на новое место жительства.

Один из самых значимых моментов этой системы — заключение договора. Сбор документации и поиск покупателя — подготовка к фактическому отчуждению объекта, которое происходит в результате подготовки и подписания ДКП.

Заключение договора

Иногда перед заключением ДКП стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который налагает на них обязательство завершить сделку в указанный срок по цене, указанной в теле договора.

Считаю, что предварительный вариант целесообразен только при наличии сопутствующих обстоятельств, когда покупателю потребуется время, чтобы найти необходимую сумму на квартиру, даже через ипотеку. В то же время продавцу может потребоваться некоторое время, чтобы заполнить полный пакет документации. PDKP гарантирует сторонам, что сделка состоится, и позволяет продавцу получить аванс или задаток. Если стороны полностью готовы к сделке, откладывать разработку монетарной политики нет смысла.

Вы можете составить текст соглашения следующими способами:

Документ составляется в произвольной форме, но с обязательным использованием унитарной структуры, применимой ко всем типам договоров. Документ начинается с заголовка: «Договор купли-продажи квартиры». В строке ниже указаны дата и место составления — расчет.

Он должен содержать следующие существенные положения и информацию:

1. Предметом договора является квартира, принадлежащая несовершеннолетнему, с указанием фамилии, имени и отчества собственника. Здесь же указан его законный представитель.
2. Технические и кадастровые характеристики объекта, его почтовый адрес.
3. Стоимость транзакции. Если внесен аванс или задаток, необходимо указать внесенную сумму и учесть ее как оплачиваемую часть стоимости квартиры.
4. Условия платежа. Укажите, когда и как продавец должен получить деньги за транзакцию.
5. Условия эвакуации из помещения с указанием времени разгрузки и выезда из квартиры.
6. Права и обязанности сторон. Они руководствуются тем, что продавец сдает квартиру и получает деньги в положенной сумме. И покупатель платит указанную сумму денег, после чего забирает дом. По усмотрению сторон могут быть добавлены соответствующие положения о правах и обязанностях.
7. Ответственность сторон. Здесь уместно ввести положение о санкциях и иных санкциях за несвоевременное выполнение положений соглашения. Или перечислите условия прекращения сделки.
8. Условия расторжения договора, если это обстоятельство не учтено в положении об ответственности сторон. Юридические моменты перечислены, когда сделка прекращается по взаимному согласию и когда в суде.
9. Обстоятельства непреодолимой силы. Здесь вводятся правила действий при возникновении непредвиденных обстоятельств, не зависящих от сторон.
10. Заключительные положения, где вы можете ввести все соответствующие моменты транзакции, включая необходимость ее регистрации, условия оплаты комиссии за аутентификацию и заключения договора.

В разделе информации о продавце должны быть указаны сведения о несовершеннолетнем собственнике

Документ составляется в трех экземплярах: по одному для каждого из контрагентов и по одному для Росреестра.

Если документ не оформлен в нотариальной конторе, следует отметить, что подписи сторон сделки сюда не ставятся. Его можно подписать только в присутствии нотариуса, после чего нотариус сделает заверенную аннотацию и зафиксирует заверение в специальном журнале, где стороны поставят свои подписи на заверении ДКП.

Регистрация сделки

После оформления документа стороны сделки обращаются в Многофункциональный центр (МФЦ) «Мои документы» по месту нахождения жилого дома. Выбирать район, где находится недвижимость, необязательно — МФЦ принимает документы в любом районе населенного пункта, если в городе несколько филиалов.

Благодаря обязательному нотариальному удостоверению сделки существенно упрощается процедура регистрации:

1. Для ввода информации о транзакции достаточно трех дней.
2. Регистрационный взнос не оплачивается.

сторонам сделки лучше обращаться в МФЦ одновременно, предоставив 3 копии договоров, паспорта и письменное заявление покупателя о переходе права собственности на квартиру. Также прилагаются следующие документы:

Все документы принимаются при получении, за исключением паспортов и свидетельств о рождении, которые возвращаются после принятия документов. Через 3 дня стороны могут забрать свои копии договоров с отметкой в ​​протоколе сделки.

лучше всего, чтобы все участники сделки приходили в МФЦ для регистрации вместе

Различие в оформлении сделки, если собственнику исполнилось 14 лет и не исполнилось

Разница в процедурах для владельцев документов младше 14 лет и старше продиктована тем, что четырнадцатилетние получают паспорт. Это говорит о том, что они приобретают частичную правоспособность, а значит, имеют право участвовать в сделке. В целом процедурный алгоритм имеет следующие нюансы:

1. Лица моложе 14 лет считаются несовершеннолетними, а лица старше 14 лет — несовершеннолетними.
2. Несовершеннолетние не имеют права выражать свое мнение о необходимости продажи квартиры — их пожелания не принимаются во внимание. Несовершеннолетние по своему усмотрению дают согласие на совершение сделки или отказываются от нее.
3. Их законные представители могут спрашивать, а могут и не спрашивать молодых граждан о приоритетах при выборе нового дома. Это не влияет на законность сделки. Подростки выбирают новый предмет вместе со взрослыми.
4. Дети до 14 лет не участвуют в заключении договора, его удостоверении и регистрации. А через 14 лет они выступают в рамках сделки, подписывают документ и участвуют в передаче документации на регистрацию.

Поэтому здесь используется определенный язык. В отношении несовершеннолетних владельцев указывается, что в их интересах действует законный представитель в лице матери (другого представителя) с указанием полного имени владельца и представителя. А 14-летний владелец числится автономным субъектом, но рядом с его подписью стоит удостоверяющая подпись законного представителя.

Как отчитаться перед органами опеки и попечительства после сделки

Для отчета о завершении сделки необходимо будет документально подтвердить результат, заявленный законным представителем при получении разрешения на куплю-продажу:

1. Если речь шла о покупке нового дома взамен проданного, необходимо предоставить договор купли-продажи новой квартиры, который обсуждается в заявке.
2. Если объявлен перевод выручки на лицевой счет несовершеннолетнего держателя, необходимо предоставить копию лицевого счета.

Предупреждаю, что сумма, представленная в отчете, требует сопоставления стоимости проданного квартала. Оно может быть выше, но не может быть ниже указанного в BCD во время получения разрешения на продажу. В противном случае органы опеки и попечительства вправе предпринять следующие действия:

1. Привлечь прокуратуру и обязать законных представителей восстановить имущественные интересы ребенка.
2. Признать сделку недействительной и получить обратно квартиру несовершеннолетнего собственника.

Отчет составляется по специальной форме, подготовленной для конкретного территориального управления. Он заверяется вашим опекуном, и результаты принятия отчета сообщаются законному представителю несовершеннолетнего.

Органы опеки и попечительства контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц

Права законных представителей на имущество несовершеннолетнего собственника

Законодательство не позволяет законным представителям детей претендовать на их имущество. Случаи, когда родители покупают детские квартиры на собственные средства, не исключение. После того, как право собственности на ребенка официально зарегистрировано в информации Росреестра, оно не может быть отменено. Благодаря контролю со стороны органов опеки и попечительства права собственности владельца будут защищены законом до достижения им совершеннолетия. По достижении 18-летнего возраста хозяин приступит к решению имущественных вопросов исходя из собственных жизненных планов.

Родители смогут проживать с ребенком до его совершеннолетия и обязаны распоряжаться квартирой, производить необходимый ремонт и оплачивать коммунальные услуги за счет собственных средств в соответствии с правилами статьи 37 СК РФ. Но их вступление в вещные права исключено на основании положений п. 3 ст. 60 СК РФ. Кстати, то же самое и с родительской собственностью. Исходя из положений п. 4 ст. 60 СК РФ, несовершеннолетние собственники могут пользоваться им до 18 лет, после чего родители теряют статус своих представителей перед компанией. Поэтому взрослых детей можно выписывать из жилого помещения родителей.

Квартиры, принадлежащие детям, не принадлежат супругам, даже если они приобретены в браке. В результате их нельзя разделить после развода и продать даже тогда, когда семья находится в сложной жизненной ситуации.

Кстати, этими правилами часто пользуются родители, которые задерживают выплаты по ипотеке. Как правило, суды защищают интересы миноритарного собственника, а кредиторы вынуждены соглашаться на невыгодные условия погашения долга, иногда теряя проценты по ставке ссуды, только для погашения основной суммы ссуды.

Родители должны однозначно осознавать, что полностью теряют права на приобретенную для ребенка квартиру. Это необходимо учитывать перед заключением сделки. А дальше исходите из своих планов: если вы планируете вложить деньги в недвижимость, которая может потребоваться в дальнейшем, то от такой сделки лучше отказаться. Оптимальный вариант — сохранить квартиру в первозданном виде.

Я заметил, что квартиру для ребенка все чаще организуют бабушки и дедушки, которые после смерти хотят передать свое имущество внуку. Это лучший вариант, полностью заменяющий завещание. Ведь они не будут знать, как все пойдет с волей после смерти. Пожертвование квартиры гарантирует передачу жилья племяннику или племяннице при их жизни. После официальной регистрации прав на недвижимость они могут убедиться, что их желание полностью реализовано.

Видео: как купить/продать квартиру с ребёнком

Все чаще появляются на рынке недвижимости несовершеннолетние собственники. Поэтому родители и другие представители детей должны обладать базовыми навыками для совершения транзакции с соблюдением всех правил. Покупатели детских домов также должны знать основные правила, регулирующие эти сделки. Специфика алгоритма купли-продажи зависит от возраста хозяина дома, так как в 14 лет ребенок получает паспорт и некоторые действия ему приходится выполнять самостоятельно. Основная задача законных представителей — согласование работы с органами опеки и защиты, которые следят за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних.