Юридические тонкости заключения договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Владельцам нежилой недвижимости не всегда удается заработать на аренде торговых или производственных помещений. Иногда имеющееся имущество сдается бесплатно. Данная передача возможна при заключении договора бесплатного пользования. Есть некоторые преимущества для обеих сторон.

Что собой представляет договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением — это документ, согласно которому право собственности передается от его собственника к другому лицу с обязательным условием его сохранности и возвращается в надлежащей форме по истечении определенного срока. Под надлежащим типом понимается состояние коммерческих или производственных помещений, существовавшее до их передачи получателю. Подробно это описано в акте приема-передачи, который служит дополнением к договору. При этом отдельным положением оговаривается бесплатный сервис и отсутствие встречных требований о передаче помещения.

Порядок и особенности заключения такого договора регулируются нормами Гражданского кодекса, в частности, главой 36 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этим законам отношения ссуды в пользование определяются как ссуды в пользование. Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает такой вариант передачи недвижимого имущества.

В каких случаях возможно безвозмездное пользование

Договор может быть заключен по усмотрению собственника, если он передает часть площади на благотворительность, а также в следующих случаях:

1. Если собственник по разным причинам не может или не хочет сдавать помещение в аренду.
2. Когда индивидуальный предприниматель (ИП) или компания планирует расширить торговлю, производство. Конечно, процесс расширения бизнеса может потребовать дополнительных инвестиций. И это касается не только денег. Зачастую бизнесмен не может охватить своей деятельностью все сферы деятельности, что мотивирует его передавать ранее налаженное производство в кредит.

Считаю, что в этих случаях кредит очень удобен, потому что проданные площади будут использоваться, а не пустовать. И налог на имущество будет переведен. И самое главное, позаботьтесь о здании или помещении. Ведь если вы его оставите, он скоро придет в негодность людям без определенного места жительства или недобросовестным соседям, которые начнут им пользоваться без согласования. И впоследствии оккупированные ими районы придется освободить с применением силы и без гарантии сохранности заброшенного порядка.

Благотворительность можно понимать как передачу права пользования помещением некоммерческим организациям (НКО):

В большинстве своем такие договоры заключаются на муниципальные помещения, но их можно получить и у частного собственника.

По согласованию с собственником недвижимости, невостребованные площади можно получить в бесплатное пользование

Чем ссуда отличается от договора аренды

Между арендными и кредитными отношениями существует ряд различий. В отличие от аренды, кредит:

1. Предоставляется бесплатно, без дальнейшей оплаты собственнику за переданное помещение.
2. Он не допускает встречных претензий в виде ремонта или других форм неотделимых улучшений. Товар необходимо вернуть в первоначальном виде.
3. Ограничение прав по аренде, что дает большие полномочия по форме собственности на объект. Арендатор с разрешения собственника имеет право изменить проект, а также планировку помещения, сдать его в субаренду.

Заемщик может использовать только то, что ему было передано и в том виде, в котором вещь была получена. Передача помещения третьим лицам с целью извлечения прибыли недопустима.

Кто может заключать: стороны договора

В договоре займа нежилой недвижимости сторонами являются:

Если такой документ составлен индивидуальным предпринимателем, он вправе действовать от имени физического лица. Но чтобы применить льготную систему налогообложения, вам нужно будет ввести свои данные. К ним относятся все те коды, которые вы получили при постановке на учет в налоговом органе. Согласно постановлению на налоговый учет индивидуальные предприниматели определяются как субъекты предпринимательской деятельности.

Индивидуальный предприниматель не получает статуса юридического лица и не приравнивается к юридическим лицам.

Во вводной части документа указаны люди с введением следующей информации:

Юридические лица должны указать данные о себе:

В договоре стороны определены как кредитор и заемщик. Далее по тексту, во всех разделах и подпунктах используются только эти определения.

Стороны договора называются кредитором и получателем

К получателю предъявляются требования:

Главное условие для кредитора:

Если доверительный управляющий действует в интересах одного из участников, он не считается стороной договора, а только его представитель, который выполняет технические действия правового характера, без права на выполнение действия.

На какой срок может заключаться договор

Срок действия документа устанавливается сторонами и должен быть прописан отдельным пунктом. По его завершении объект должен быть возвращен владельцу в том виде, в котором он был передан. Для этого за месяц до истечения срока необходимо сообщить контрагенту об истечении срока кредита. В назначенный день необходимо:

При отсутствии данной процедуры договор будет автоматически продлен на такой же срок.

Иногда срок действия в документе не указывается. Это означает, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае необходимо указать условия его прекращения. В любом случае он может быть расторгнут по соглашению сторон.

Пошаговая инструкция: составление договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор можно заключить только добровольно. Любые коммерческие действия, допускающие передачу нежилого помещения, не могут быть заменены ссудой или может потребоваться такая замена.

Структура определяется параграфами и подпунктами. В договор должна быть включена следующая информация:

1. Наименование документа.
2. Дата составления, которая вводится буквами, без использования цифровых символов.
3. Место составления — поселение.
4. Предметом договора.
5. Существенные положения контракта.
6. Заключительные положения.
7. Подписи и данные сторон.

Я заметил, что ясность введенных положений и их формулировка во многом зависят от структуры. Это дает безусловные преимущества для обеих сторон: положения соглашения нельзя толковать двусмысленно или аллегорически, поэтому не будет лазеек для предъявления санкций или финансовых обязательств другой стороне. От лаконичности конструкции зависит наличие всех существенных положений, необходимых для той или иной ситуации.

Предметом договора устанавливаются:

Параметры и характеристики помещения вводятся на основании кадастровой и технической документации объекта с обязательным указанием:

Часто приходилось засвидетельствовать, что торговый киоск не имел определенных границ, установленных на территории торгового зала. Например, в углу комнаты стоит стол (прилавок), которым пользуется заемщик. Сложно ввести такие бережливые характеристики местоположения в объект контракта. Таким образом, вы можете указать процент права пользования торговыми площадями. И место, которое предоставляется заемщику. Конечно, если речь идет об офисе, отдельной мастерской, необходимо указать ее номер или название.

Часть существенных положений должна включать следующие элементы:

1. Условия продажи недвижимости в бесплатное пользование.
2. Указание на то, что стоимость использования собственности не взимается.
3. Срок возврата собственнику по истечении срока использования.
4. Указание вернуть полезную площадь в идентичное состояние. При длительном использовании требуется ремонт, чтобы вернуть исходное состояние.
5. Срок использования недвижимости.
6. Цель, обязательство использовать объект для рассматриваемого вида бизнеса.
7. Ответственность контрагентов в случае нарушения условий заключенного договора.
8. Условия расторжения кредита по взаимной договоренности и в одностороннем порядке. Возможность его продления.
9. Дополнительно — любые положения, относящиеся к делу: перечень документации, требования по страховке, сертификации, установление обязательства и другие необходимые нюансы.

По ссылке приведен пример договора бесплатного пользования нежилым помещением.

После текста ставятся подписи сторон с расшифровкой; для юридических лиц печать обязательна.

Если обе стороны контракта — юридические лица, ставят печати и указывают все реквизиты

Форма заключения договора

Согласно статье 550 ГК РФ форма договора может быть только письменной. В ином виде документ не вступает в законную силу.

Некоторые собственники не принимают во внимание юридическое различие между письменным заключением договора и устными договоренностями. В своей практике я неоднократно сталкивался со случаями, когда друзья или просто знакомые устно договаривались об использовании помещения. Но они не предусмотрели главного: возможности негативных последствий. В результате после того, как произошло повреждение, хозяин оказался без друга и без материальной компенсации ущерба. Обратите внимание, что компенсация ущерба, причиненного ущербом, допускается только на основании копии предоставленного контракта.

Текст документа может быть составлен в произвольной форме, но с обязательным использованием лаконичных формулировок, предусмотренных при составлении договоров. Это необязательно, но по желанию участников процедуры возможно оформление этого документа стандартного образца с нотариальным заверением. Кроме того, в соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается удостоверение самостоятельно составленного документа. В этом случае подписи ставятся только в присутствии нотариуса.

Требования к регистрации

Если право собственности передается в пользование на срок более одного года, обычно требуется регистрация. Это положение является общим в отношении сделок с недвижимым имуществом, включая аренду. Но поскольку в случае ссуды права собственности не передаются, регистрация передачи недвижимости в бесплатное пользование не предусмотрена.

Правила регистрации сделок с недвижимым имуществом установлены Федеральным законом от 21.07.1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Он не предусматривает регистрацию передачи недвижимости на основании свободного права пользования. В этом случае срок значения не имеет. Это подтверждается судебной практикой.

Исключение составляют объекты, относящиеся к культурному наследию, требующие обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами пункта 3 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В зданиях, относящихся к культурному наследию, культурная, образовательная или религиозная организация может получить ссуду

Как составить акт приёма-передачи

Обязательным условием операции станет составление акта приема-передачи. Ведь главным условием получения кредита является передача объекта в том же состоянии, в котором он был получен владельцем. Поэтому описаны все детали, требующие внимания.

Акт начинается с определения сторон. Составить договор могут только кредитор и заемщик. Акт является необходимым приложением к настоящему соглашению. Следовательно, он не может:

В нем должно быть указано:

Чтобы было понятно, что процедура приемки была проведена, делается заявление о том, что кредитор отказался, а заемщик принял объект в состоянии, указанном в документе.

Акт приема-передачи нежилого помещения может быть составлен по предложенному образцу.

Подписи сторон также ставятся следующего содержания:

Акт составляется в двух экземплярах, исходя из количества участников кредитного договора.

Ответственность, права и обязанности собственника по условиям договора

Условия контракта должны включать следующие права собственника:

Владелец имеет право контролировать содержание и использование помещения

Обязанности собственника:

Минимальная ответственность устанавливается для собственника, так как он не участвует в сделке с недвижимостью и не передает права собственности контрагенту. Таким образом, ответственность в основном ограничивается тем, что договор может быть расторгнут заемщиком. В случае некорректных действий собственника, которые наносят материальный ущерб получателю кредита, может быть возбужден иск с требованием компенсации:

Когда дело касается НПО, апелляции в суд редки. Но в случае с бизнесом все может привести к судебным разбирательствам.

Ответственность, права и обязанности ссудополучателя по условиям договора

Лицо, получившее в безвозмездное пользование коммерческую или производственную недвижимость, имеет право:

Он имеет следующие обязанности:

Ответственность заемщика в основном материальная, то есть он должен восстановить объект в случае его повреждения или выплатить владельцу соразмерную сумму. Оплата может производиться добровольно, с согласия и расписки собственника.

Условия ответственности сторон — обязательная составляющая договора

В случае добровольной неуплаты убытков физическое лицо-собственник имеет право подать гражданский иск. Юридические и коммерческие лица решают вопрос об ответственности в арбитражном или арбитражном суде. Некоторые виды нарушений, такие как несанкционированное использование пространства, нарушение целевого использования или другие нарушения правил, налагают административную ответственность и могут привести к наложению штрафов.

Расторжение договора: какие могут быть для этого основания

Прекращение ссуды происходит в связи с прекращением срока действия договора, но гражданские правоотношения между кредитором и заемщиком также предусматривают досрочное прекращение. Это допускается только по взаимной договоренности, когда обе стороны составляют и подписывают дополнительное соглашение о прекращении бесплатной аренды недвижимого имущества. Условия и причины изложены в контракте. Впоследствии заемщик покидает занятую территорию и перестает платить налоги и счета.

Но в случае несогласия сторон расторжение договора в одностороннем порядке без уважительной причины невозможно, так как это считается нарушением имущественных интересов другой стороны.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законами или иными правовыми актами.

Статья 1, ст. 310 ГК РФ

Итак, для досрочного расторжения договора вам потребуются:

1. Укажите причины нарушения заемщиком прав кредитора, которые могут быть восстановлены только с прекращением отношений.
2. Получить доказательства отказа другой стороны от заключения соглашения.
3. Обратиться в суд с жалобой, продемонстрировать виновное отношение к имущественным интересам истца.
4. Явитесь в суд и попросите суд расторгнуть договор.

В случае принятия положительного решения истец получит выписку, согласно которой он выселит недобросовестного пользователя.

Среди причин, по которым разрешено обращение в суд, могут быть следующие действия заемщика:

Заемщик также может быть истцом, если собственник препятствует свободному законному использованию объекта или предоставил его ненадлежащим образом. Если заемщик получает кредит, он может только освободить помещение и перестать нести за него ответственность.

Если на расторжении договора настаивает только одна сторона, дело решается в судебном порядке

Порядок и правила изменения или прекращения договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Любые изменения в правила пользования помещением могут быть внесены путем заключения дополнительного договора. Это документ, который является приложением к основному кредитному договору и без него не вступает в силу. Его оформляют стороны договора. При необходимости делегаты могут заключить договор при предъявлении доверенности участником гражданско-правовых отношений ссуды.

В моей практике внесение изменений в такой договор было довольно редким явлением по сравнению с отношениями между арендодателем и арендатором. Причина в том, что у сторон нет долей участия, требующей корректировки. Например, в виде увеличения стоимости. Если выплаты заемщика увеличиваются, домовладелец не имеет к ним никакого отношения, так как они обращаются в налоговую службу или жилищно-эксплуатационную компанию. И связаны они не с волей собственника, а с трендами в муниципальной сфере или налоговом законодательстве.

При составлении дополнительного договора необходимо указать следующую информацию:

Аналогичным образом оформляется договор о расторжении. Только вместо замены пунктов и пунктов — формулировка «Стороны заключили настоящее соглашение о расторжении заключенного кредитного договора (указать дату и другие реквизиты)».

Если договор займа подтвержден, дополнительные договоры с изменением или прекращением также требуют нотариального удостоверения.

Налогообложение по договору безвозмездного пользования нежилым помещением

В налогообложении применяются правила налогового законодательства, учитывающие форму собственности и вид налогообложения. Прежде всего, необходимо иметь в виду, что на собственника не возложена обязанность по уплате НДФЛ (НДФЛ), так как он не получает прибыли от продажи объекта в пользовании.

Кто платит налог на имущество, также следует обсудить до оформления документов на передачу объекта. Эта ответственность в основном возлагается на заемщика, но она должна быть включена в кредитный договор в момент его заключения или позднее в дополнительном соглашении.

Получатель несет ответственность за уплату налога, если помещение используется в коммерческих целях. Считается, что за счет бесплатного пользования недвижимостью предприниматель получает доход, но не в денежной, а в натуральной форме. Налог уплачивается в соответствии с налоговой системой, в которой находится заемщик, и зависит от общей стоимости помещения.

Видео: налогообложение при безвозмездном пользовании имуществом

Передаваемые безвозмездно нежилые помещения должны относиться к нежилым помещениям и выполнять функции коммерческой или производственной собственности. Также это могут быть офисные помещения, спортивные площадки и учебные классы. В связи с тем, что получатель их использует, оплата владельцу не производится. Но текущие платежи оплачивает лицо, получившее товар. Эти отношения оформляются гражданско-правовым договором и не требуют регистрации.