Привет. 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые во многих ситуациях сократили участие нотариусов в сделках с недвижимостью. Сейчас я расскажу, когда сделки купли-продажи дома с землей должны быть нотариально удостоверены. Все зависит от ситуации продавцов, а не покупателей.
Нотариус обязателен в этом случае
Нотариус требуется только в том случае, если в частном доме находятся несовершеннолетние или недееспособные собственники. Об этом прямо написано в п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ — «. операции по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или признанному гражданину с ограниченной дееспособностью, подлежат нотариальному удостоверению». Здесь не имеет значения, владеют ли они всем домом или только его частью: договор купли-продажи все равно потребуется в заверенной форме.
Показать примеры ↓
Пример № 1: Ивановы купили частный дом на материнский капитал. Дом был рассчитан на проживание 4 членов семьи, в том числе двух несовершеннолетних детей. Позже Ивановы решили продать дом и купить квартиру. В их ситуации при продаже дома потребуется нотариус.
Пример № 2: Михаил владеет домом, который он унаследовал. По состоянию здоровья ему была предоставлена ограниченная дееспособность и назначен опекун. Если опекун решит продать дом, ему придется обратиться к нотариусу + получить разрешение на сделку в органах опеки и защиты.
Нотариус участвует в операции следующим образом: 1) заключает договор купли-продажи; 2) заверять подписи продавцов и покупателей на контракте; 3) Отправить согласие в Росреестр на регистрацию сделки.
Для продажи имущества несовершеннолетнего / инвалида родители или опекуны должны получить предварительное разрешение органов опеки и защиты — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделка будет приостановлена на основании п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Органы опеки и попечительства проверит, не были ли нарушены права несовершеннолетнего / недееспособного продавца в сделке.
В остальных случаях нотариус необязателен
Здесь все наоборот: если в доме на продажу все собственники совершеннолетние и дееспособные, нотариально удостоверять операцию не нужно. Об этом написано в п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. И не имеет значения, сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, возраст покупателей, используют ли они ипотеку или акции и т.д. Договор купли-продажи оформляется просто. Простая форма договора представляет собой распечатанный на листе формата А4 и подписанный сторонами сделки.
Составляйте договор у юриста
Если договор укладывается в простую форму, то не рекомендую самостоятельно их оформлять по образцам в Интернете. Большинство этих моделей либо устаревшие, либо универсальные. Каждая транзакция уникальна, и интернет-модели не содержат тех условий, которые необходимо указывать в вашем конкретном случае. Ведь если в договоре будет обнаружена хотя бы одна орфографическая ошибка в полной информации о сторонах и недвижимом имуществе, сделка будет приостановлена - п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Лучше обратиться к юристу / агенту по недвижимости — он рассмотрит ситуацию с продавцами и покупателями, учтет все нюансы и составит правильный договор.
