Привет, посетители Live.com. Помог продать около 15 квартир, в которых были доли несовершеннолетних детей. Такая ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решил отдельно перечислить документы, которые необходимо собрать собственникам (продавцам) при продаже такой квартиры. Неважно, есть ли несколько несовершеннолетних собственников или один, список тот же. Под каждым документом или сертификатом есть инструкция, как и где их получить.
Основные документы — нужны регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС
Эти документы в обязательном порядке должны быть доставлены поставщиками в МФЦ / Рег. Без них сделка будет приостановлена. После них я перечислил дополнительные документы.
- Разрешение органов опеки и попечительства;
Органы опеки и попечительства обязаны следить за тем, чтобы права детей не нарушались при сделках с недвижимостью и чтобы их жилищные условия не ухудшались. Перейдите по ссылке, чтобы узнать, как получить разрешение, какие документы необходимы и сколько времени это займет.
Пример разрешения
(Нажмите на картинку, чтобы увеличить)
- Паспорта всех владельцев (продавцов) квартиры;
От собственника в 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей / опекуна. Если владельцу от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей / опекуна.
- Нотариальный договор купли-продажи квартиры;
При наличии у собственников несовершеннолетних детей договор купли-продажи будет запрашиваться только в заверенной форме — п.2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Хотя с 31 июля 2019 года в законодательство были внесены изменения, упростившие операции с недвижимым имуществом, только они не коснулись недвижимого имущества несовершеннолетних. Поэтому, как и прежде, вам нужно будет обратиться к нотариусу для составления и заверения договора — инструкции по составлению и сколько это стоит.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;
Наш юрист Светлана написала отдельную статью — в каких случаях требуется согласие супруга. Перейдите по этой ссылке, чтобы прочитать инструкции о том, как предоставить это согласие.
Согласие удостоверяется нотариально — п. 3 ст. 35 CI РФ. Стоимость услуги составляет около 1500 рублей, оформляется в день подачи заявки. Ближайшего нотариуса можно найти на Яндекс.Картах: есть отзывы, рейтинги покупателей, адреса, телефоны, часы работы и т.д.
- Свидетельство о браке или разводе;
Они нужны, когда право продавца прописано на фамилию и теперь поменялось.
- Нотариально заверенная доверенность.
Вместо продавца в сделке может участвовать лицо по доверенности. Паспорт заказчика не требуется. Стоимость регистрации примерно 1500 рублей.
Напомню, что практически все покупатели отказываются от покупки квартиры у доверенного лица. Некоторые ипотечные банки (при наличии у покупателя ипотеки) отказывают в выдаче кредита на такую сделку. Лучше пусть уполномоченное лицо собирает только необходимые документы, а продавец в день совершения сделки сам подписывает договор купли-продажи и отправляет его на регистрацию.
Дополнительные документы
Их не нужно подавать в МФЦ / Регистрационную палату. В первую очередь они нужны для подготовки к соглашению. Например, покупатель и его банк (если у него есть ипотека) проверяют квартиру на юридическую чистоту и выдают ссуду под ее залог. Для покупателя с финансовым капиталом Пенсионный фонд потребует определенные документы для проверки законности сделки, поскольку недвижимость приобретается в собственность несовершеннолетних детей.
Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах собственности. Справки перестали выдавать с июля 2016 года, но не утратили юридической силы. Продавцам все же стоит заказать выписку из ЕГРН, потому что покупатели хотят ее посмотреть, даже когда у них на руках сертификат — инструкция по ссылке. Некоторые покупатели заказывают его сами. Сделать это может любой желающий с любой недвижимостью в РФ.
Свидетельство о праве собственности
Выписка из ЕГРН
Покупатели уточнят о них много информации: имена нынешних собственников, когда и на каком основании им принадлежит квартира, есть ли залоговые права / аресты и так далее. Все указано на образцах выше.
Это договор, согласно которому квартира принадлежит продавцу. Например, купили квартиру — значит, у них есть договор купли-продажи. Им досталась квартира по наследству — свидетельство о праве на наследство. И т.п.
Заверенную копию документа можно получить в МФЦ или в Торговой палате. Госпошлина — 370 рублей, срок выпуска — 1-3 рабочих дня.
Практически все авторы в Интернете пишут, что свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН и учредительный документ необходимо принести в МФЦ для совершения сделки. Это неправда. Они не входят в обязательный список согласно ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Кроме того, регистратор при проверке законности транзакции в любом случае запрашивает информацию у USRN — статья 29 Закона.
(нажмите на изображение, чтобы увеличить / горизонтальная прокрутка)
Ознакомьтесь с техническими характеристиками квартиры и ее поэтажным планом. Покупателям необходим технический паспорт, чтобы убедиться в отсутствии незаконных ремонтов в квартире — фактическую планировку квартиры сверит с планом документа. Кроме того, требуется технический паспорт ипотечного банка покупателя или ПФР (с финансовым капиталом) — сроком до 5 лет. Инструкция по заказу документа в БТИ или МФЦ.
Называется он по-разному: справка по форме нет. 9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.
Документы бывают двух типов: 1) Обычная выписка, в которой указываются данные граждан, находящихся на учете в данный момент. Или что никто не зарегистрирован. 2) Архив. Описывает информацию обо всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки.
Регулярная выписка из домашней книги
Выписка из архива (расширенная
Довольно часто покупатели просят хозяев покинуть квартиру до совершения сделки. И в качестве доказательства предоставьте обычный «пустой» сертификат. Это нормальная практика, и в этом нет ничего плохого. Проверять разрешено «нигде» и не нужно сразу где-то регистрироваться — подробности. По крайней мере, вы можете зарегистрироваться снова в любое время. Инструкция — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.
Благодаря расширенной информации можно узнать временно выписанных граждан, которые имеют право пользоваться квартирой в будущем, несмотря на ее продажу. Например, к таким гражданам относятся заключенные и заключенные. После освобождения они имеют право жить в квартире, даже если ее хозяин сменился. Поэтому от покупателей просят предъявить расширенную декларацию, чтобы убедиться, что в квартире нет временно выписанных граждан.
Инструкция — как получить очередную выписку из домашней книги, как получить расширенную. Услуга бесплатная.
Хотя в квитанциях об оплате также прописаны начисленные долги, рекомендую вам получить отдельные справки, потому что они все перепроверят при заказе. Все собственники сортируют их в бухгалтерии Управляющей компании и в обслуживающих организациях. У каждого платежа есть номер телефона и телефонный адрес. Сколько поступит платежей, столько сертификатов придется собрать. Выдается сразу и бесплатно. Нет единой формы. Ипотечные банки и ПФР не требуют эти сертификаты.
Советую оплатить все долги перед сделкой, потому что это требование большинства покупателей. С другой стороны, согласно закону, долги за жилищно-коммунальные услуги не будут переданы новому собственнику, за исключением долгов по капитальному ремонту — п. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 158 ТК РФ п. 2 ст. 223 ГК РФ. Я описал несколько способов: как продать квартиру с долгом за ЖКХ.
Благодаря этому заявлению покупатели будут проверять историю сделок с квартирой: как, когда и кому она была передана в собственность. Обычно покупатели заказывают его сами, но также могут попросить владельца предоставить его. Для ипотечного банка и ПФР это заявление необязательно.
Ипотечному банку и Пенсионному фонду РФ эти соглашения не нужны. Стороны сами решают, какое соглашение подписывать. Или ничего не подписывайте, а начните собирать документы по сделке.
Депозит имеет функцию поручительства — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после подписания договора и получения залога собственники отказываются продавать квартиру покупателю, они должны вернуть удвоенный залог. Если покупатели отказываются участвовать в сделке, продавцы оставляют задаток себе. Кроме форс-мажорных обстоятельств, которые должны быть указаны в соглашении. Сумма депозита оговаривается заранее. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.
Предоплата возвращается в любой ситуации и без двойных мер. Обычно предварительный договор подписывается, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет заключить договор.
При получении денег продавец от руки пишет квитанцию и вручает ее покупателю. Вместе с распиской договор имеет обязательную юридическую силу. Рекомендую добавить в договор купли-продажи всю информацию о перечислении депозита / аванса.
В нем стороны указывают условия будущей сделки: цена, сроки, способ оплаты и тому подобное. После подписания настоящего договора стороны обязаны заключить договор на условиях, которые в нем изложены. Большинству ипотечных банков сейчас предварительный договор не нужен. Максимум может потребоваться по неподписанному контракту для уточнения всех условий. Но есть и те, кого в принципе нужно привезти с подписями сторон в качестве поручителя. ПФР не требует соглашения.
В них указано, стоит ли человек на учете в диспансере. Покупатели редко просят эти сертификаты, обычно у старшего продавца. Либо им кажется, что он не всегда ведет себя адекватно, либо очевидно, что он пьет. Некоторые банки требуют эти сертификаты. Например, банк ВТБ у продавцов старше 65 лет. Они не требуются для ПФР.
Советую с пониманием отнестись к требованиям этих справок — если окажется, что продавец зарегистрирован в диспансере, его наследники или он сам могут легко признать сделку недействительной через суд.
В психиатрическом диспансере справка выдается только при предварительном осмотре дежурным психиатром. В наркодиспансере такого требования нет. Заявки оплачиваются, цены уточняются на месте. Выпущен в день обращения.
Это данные паспорта или свидетельства о рождении. Они нужны ипотечному банку для проверки продавцов, например, на предмет банкротства. Если продавец не хочет передавать копию паспорта своего ребенка, просто отправьте его фотографии лично менеджеру по ипотеке по электронной почте или в мгновенных сообщениях.
Напомню, что собственный капитал матери переводится продавцу только после того, как сделка будет зафиксирована в течение месяца. Реквизиты счета должны быть указаны в договоре купли-продажи.
В заключении
Прежде чем написать свой список, я для интереса прочитал много статей в Интернете на эту тему. В некоторых местах есть устаревшая или не совсем точная информация. Здесь я выскажу свое мнение о таких документах:
Да, это заявление требуется при разноске транзакции. Соло оформляется сотрудником МФЦ / Регистрационной камеры, когда стороны приносят договор купли-продажи на регистрацию. Составлять его заранее нет смысла.
С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный кадастр недвижимости перестал быть отдельной организацией. Читайте по ссылке — подробности. Показывать покупателям старые кадастровые паспорта нет смысла, теперь вся информация по ним отображается в выписке из ЕГРН.
